商业银行房地产贷款风险管理指引概论.pdfVIP

《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发

〔2004〕57号）

第二至第六章对商业银行房地产贷款风险控制作了规定：

（一）有关风险控制的一般性规定

1.商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审

核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中

介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作

风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

2.商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及

不同类型贷款的操作审核标准。

3.商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、

审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权

责和考核标准。

4.商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽

核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：

内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；

稽核中发现的主要问题及处理意见；

1/8

内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

5.商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资

质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于

因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

6.商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场

风险予以关注。商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款

的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、

真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

7.商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录

入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行

之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体

情况。

（二）有关土地储备贷款风险管理的规定

1.商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借

款人不得发放土地储备贷款。

2.商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括

该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的

用途与预计开发计划是否相符等。

3.商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地

市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌

握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

2/8

4.商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强

对土地经营收益的监控。

（三）有关房地产开发贷款的风险管理的规定

1.商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程

规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

2.商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比

例不低于35％。

3.商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机

制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，

有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可

行性。

4.商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企

业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，

以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往

开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具

备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成

立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状

况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审

核。

5.商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合

法、有效。