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保障房资产证券化研究汇报

10月

目录

TOC\o1-3\h\z\u一、保障房定义及相关政策 3

（一）保障房意义 3

（二）保障房定义 3

1、通常性定义 3

2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义 3

（三）政策梳理 3

二、保障房ABS发行概况 7

（一）审批制下发行情况 7

（二）立案制下发行情况 7

三、保障房ABS操作关键点 9

（一）保障房ABS介绍 9

（二）保障房ABS项目标选择标准 9

（三）保障房ABS关键参与方 10

（四）保障房ABS交易结构 11

（五）保障房ABS现金流归集 12

（六）保障房ABS增信方法 12

四、保障房ABS案例分析 13

（一）扬州保障房项目 13

1、交易结构 13

2、基础资产 14

3、产品结构 16

4、现金流归集和分配 16

5、增信方法 17

6、相关方介绍 17

（二）天津房信限价房项目 18

1、交易结构 18

2、基础资产 18

3、产品结构 19

4、现金流归集和分配 20

5、增信方法 21

6、相关方介绍 21

五、保障房ABS发行利率 23

（一）保障房ABS发行利率概况 23

1、AAA级资产支持证券发行利率情况 23

2、AA+资产支持证券发行利率情况 23

3、AAA级资产支持证券和AA+级资产支持证券比较分析 23

（二）保障房ABS发行利率和其它固收产品利率比较分析 24

1、利率表现情况 24

2、AAA级资产支持证券和其它固收品种利差比较分析 24

3、AA+级资产支持证券和其它固收品种利差比较分析 25

4、保障房ABS发行利率和其它固收产品利率比较 25

一、保障房定义及相关政策

（一）保障房意义

改善城市低收入居民居住条件，是关键民生问题，加紧建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会友好稳定含相关键意义。其中，棚户区改造是重大民生工程和发展工程。大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增加，而且能够有效改善困难群众住房条件，促进社会友好稳定。

（二）保障房定义

1、通常性定义

保障房，即保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供限定标准、限定价格或租金住房，通常由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等组成。

2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义

依据国务院3月公布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，其中定义以下：

保障性住房，是指纳入城镇住房保障计划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件保障对象提供住房。

城镇住房保障，是指经过配租、配售保障性住房或发放租赁补助等方法，为住房困难且收入、财产等符合要求条件城镇家庭和在城镇稳定就业外来务工人员提供支持和帮助，满足其基础住房需求。

（三）政策梳理

各级政府部门高度重视保障房建设，并公布了一系列政策主动采取有效方法做好保障房工程相关工作，多年中央部门保障房相关政策梳理以下：

公布日期

发文号

文件名称

关键内容

/12/12

建保[]190号

相关加紧推进棚户区(危旧房)改造通知

把棚户区（危旧房）改造作为城镇保障性安居工程关键内容，加紧推进集中成片棚户区（危旧房）改造，主动推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大城镇旧住宅区综合整改。到“十二五”期末，全国成片棚户区（危旧房）努力争取基础完成改造，住房使用功效得到改善，基础设施得到完善，居住质量得到提升。

/12/26

财综[]99号

财政部相关做好城镇保障性安居工程财政资金安排等相关工作通知

地方各级财政部门要依据当地域城镇保障性安居工程任务，严格根据要求渠道，从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等需要政府支持城镇保障性安居工程项目。

/4/3

建保[]52号

住房城镇建设部相关做好城镇保障性安居工程工作通知

全国城镇保障性安居工程建设任务是基础建成470万套、新开工630万套。主动推进棚户区（危旧房）改造。国务院决定，本届政府任期内改造各类棚户区（危旧房）1000万套以上。

/7/4

国发〔〕25号

国务院相关加紧棚户区改造工作意见

至改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件显著改善，基础设施和公共服务设施建设水平不停提升。多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等措施筹集资金。

/12/16

建办[]185号

住房城镇建设部相关保障性住房实施绿色建筑