房地产-房地产行业2024年中期投资策略：供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”(202406).pdfVIP

供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”

房地产行业2024年中期投资策略

❑供求关系发生重大变化，新房供需关系或较二手房更早出现改善。需求层面，

二手房延续23年好于新房的特点，根据前瞻指标判断后续二手房及新房成交

量均有望阶段性改善；供给层面，房企拿地意愿下滑较明显，新房库存绝对

量趋势下行，而二手库存仍处于上行过程中；综合来看，当前供求关系已发

生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策等，判断新房供

需关系或较二手房更早出现改善。

❑供需关系发生重大变化背景下，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修

复的焦点。政策更强调供应端，着力点或是“防风险”；相关政策迭代速度

加快，判断后续城市及收购对象范围或扩大，从而加强收购商品房相关政策

的可操作性；“消化存量房产”相关政策或为房企带来增量资金，且部分房

企或亦得到金融机构增量资金，从而或在微观层面构筑局部“信用底”。

❑此轮周期中，受制于房企现金流，房地产行业销量向开工及投资的传导以及

房地产行业变化向产业链的传导或较历史滞后。相比于历史，此轮周期中房

企现金流压力相对更大，或导致行业传导链条更为滞后；房地产行业变化向

产业链的传导速度或变慢；地方融资协调机制落地对竣工形成阶段性支撑，

往后看竣工将滞后开工回落，此外，国内贷款同比与新开工的多次背离及竣

工数据“削峰填谷”或反映出“保交房”顺利推进。

❑投资建议：（1）当前供求关系已发生重大变化，结合新房较高的无效库存以

及“去库存”政策等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善，将有助

于提振房地产行业整体估值；（2）供需关系发生重大变化背景下，“去库存”

政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，相关政策或为部分房企带来增量

资金，或对微观层面构筑局部“信用底”形成支撑，缓释市场对部分房企信

用风险的担忧，建立部分房企“从0到1”（摆脱“出险”定价）的估值修复

过程；（3）如果供需关系出现改善，那么布局在核心城市的房企无论是全国

性房企还是区域型房企均有望享受信用修复带来的估值修复行情，同时区域

型公司或有望受益于城市层面自身政策调整；（4）判断后续房企现金流改善

及竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的

产业链企业重获估值溢价。

房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录

的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】

【金地集团】等的差异化机会，及区域标的【滨江集团】【越秀地产】【城

投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等；

产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及

定价优势的产业链企业重获估值溢价；

生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，

如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝

壳】等；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。

❑风险提示：商品房销售表现不及预期，资金面改善不及预期，供需关系改善

不及预期，政策落地情况不及预期，房地产板块新增资金不及预期，房地产

投资增速不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。

敬请阅读末页的重要说明

正文目录

一、供求关系发生重大变化，新房供需关系或较二手房更早出现改善5

1、需求层面，二手房延续23年好于新房的特点，根据前瞻指标判断后续二手

房及新房成交量均有望阶段性改善5

2、供给层面，房企拿地意愿下滑较明显，新房库存绝对量趋势下行，而二手库

存仍处于上行过程中8

3、当前供求关系已发生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策

等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善10

二、供需关系发生重大变化背景下，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修复

的焦点13

1、政策更强调供应端，着力点或是“防风险”，部分房企有望得到信用支持..13

2、观察到“消化存量房产”相关政策迭代速度加快，判断后续城市及收购对象范

围或扩大，从而进一步加强收购商品房相关政策的可操作性13

3、“消化存量房产”相关政策或为部分房企带来增量资金，或对微观层面构筑局

部“信用底”形成支撑16

三、此轮周期中，受制于房企现金流，房地产行业销量向开工及投资的传导以

及房地产行业变化向产业链的传导或较历史滞后17

1、相比于历史，此轮周期中房企现金流压力相对更大，或导致行业传导链条