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巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书

一、项目概况

1、地理位置

项目位于安徽省巢湖市贾塘圩，龟山路以南、健康西路以北、银屏路以西的区域，总用地面积15.87公顷（238亩）。

2、规划用地性质及规划设计要点

⑴规划用地性质：居住

⑵规划控制指标：容积率≤1.25，建筑密度≤32%，绿化率≥35%，日照间距系数≥1.25

⑶设施配套要求：按规范要求同步配置相关市政及公共设施，沿健康西路与银屏路各配套建筑面积不低于50平方米的水冲式公厕一

座；配套规模为9班的幼儿园一座，占地不少于4亩；配套用地面积不少于5亩，建筑面积不低于2500平方米的室内农贸市场。

⑷建筑退让：沿健康西路、银屏路、龟山路分别不低于5米,交叉口不低于10米，退让西侧支路不低于2米。

⑸其它：住宅建筑应采用坡屋面形式；小区工程管线一律地下敷设；排水应采用雨污分流制；局部地段可布置小高层，且六层以上建筑不计入容积率控制指标，高层建筑面积不得超过总建筑面积的25%。

二、项目定位

1、总体概念定位“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”2、项目目标客户定位

民营企业家、各类私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业

管理层和专业技术人员、部分期望改善居住条件的拆迁户

三、建设规模与不同类型物业配比

序

物业类型

户型面积

主力户型

面积比

建筑控制容量

号

（㎡）

（%）

（万㎡）

1

多层公寓

80-130

三室二厅一卫

42

9.40

三室二厅二卫

2

高层公寓

110-144

三室二厅二卫

25

5.60

3

情景洋房

100-144

三室二厅二卫

15

3.36

4

叠加别墅

160-180

四室二厅三卫

10

2.24

5

公建等

8

1.80

合计

100

22.4

公建包括配套会所、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕及少量错复式商住、小户型商务公寓等

四、项目总体布局

1、布局考虑因素

⑴以项目主题定位为基点，运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现；

⑵根据用地价值进行相应功能和物业类型的配置；

⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移；

⑷大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发；

⑸从资金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排；

⑹在注重环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期

产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。

2、功能区块的划分

按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块：

⑴一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主；

⑵二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房；

⑶三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅；

⑷四期：居住，物业类型配备多层公寓、高层公寓。

3、布局结构与组团规模特性

⑴采取“组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，形成和睦亲切的组团邻里关系；

⑵体现环境均好的设计理念，围绕公共绿地进行建筑组团（群）布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系；

⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内，户数在200户以内。

４、道路系统

⑴道路系统：

采取人车分流或部分人车分流的形式

⑵主入口：

人行主入口建议设在小区南面，入口设计形成小区标志性景观，起到空间导向的作用，使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感；车行主入口设在小区东面。

⑶停车方式与车位配比

按车库和停车位两种形式，数量以小区住户30%计算，约600个

车位；车库按20%即400个车库，考虑按住宅底层车库（层高2.18m）与集中停车库相结合安排。

考虑自行车与摩托车库的设置。

五、户型设计建议

1、户型设计原则

⑴动静分区

⑵公私分区

⑶干湿分区

⑷洁污分区

2、户型比例与功能配置

二室二厅一卫

（%）

5

（㎡）

80-90

玄关、储藏室、洗衣房

三室二厅一卫

30

90-110

玄关、储藏室、洗衣房

30

110-120

玄关、储藏室、洗衣房

三室二厅二卫

25

120-130

玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台

四室二厅二卫

130-144

玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台

叠加别墅

10

160-200

玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、南向露台

比例面积

比例

面积

套型

辅助功能配置

⑴确定项目以三室二厅一卫和三室二厅二卫为主力户型；

⑵情景洋房设计在考虑户型退层、阳台或露台错位等需要同时进行相应辅助功能的配置；

⑶对部分舒适性户型