汉府街客运站开发项目可行性研究报告书.doc

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南京汉府街客运站开发项目

可行性研究报告

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江苏苏地房地产咨询评估有限公司

二零零五年十二月

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章总论 1

第一节项目概述 1

第二节可行性研究的依据 3

第三节可行性研究的范围和内容 3

第五节技术经济指标 4

第二章项目背景和建设的必要性 5

第一节项目提出的背景 5

第二节项目建设的必要性 7

第三章 需求分析及服务规模与标准 9

第一节 需求分析 9

第二节 服务规模与标准 10

第四章 项目选址及建设条件 13

第一节项目选址 13

第二节 项目区自然条件 13

第三节 项目区社会经济条件 18

第四节 项目区基础设施状况 20

第五章 规划设计和建设方案 23

第一节设计依据和目标 23

第二节规划方案分析 25

第三节建设方案 31

第六章 消防 46

第七章 环保和劳动安全卫生 47

第一节环境保护 47

第二节劳动安全卫生 48

第三节建议 50

第八章 节能分析 52

第一节概述 52

第二节节能设计依据 52

第三节能耗分析 53

第四节节能措施 54

第九章 项目组织管理和实施进度 58

第一节项目组织管理 58

第二节进度计划安排 60

第十章 招投标方案 62

第一节招标管理 62

第二节项目招标基本情况 65

第十一章 投资估算与资金筹措 66

第一节投资估算 66

第二节资金筹措 70

第十二章 效益分析 71

第一节经济效益 71

第二节社会效益 73

第十三章 结论 75

第一章总论

1.1项目概况与背景

1.1.1项目建设概况

该项目地块总用地面积14000平方米,建设用地面积13400平方米,其它代征用地600平方米,规划用地性质为商业、办公。地块坐落于南京市玄武区长江路,东临梅园新村,南临长江路,西临总统府、东箭道,北临东箭道住宅小区。该项目地块附近有2W,68W,29W路等多路公交车经过；周围商服设施、区域的基础设施配套齐全,道路等级好,交通较便捷。该地段位于长江路文化一条街,周边历史遗迹、文化设施十分丰富。

地块南面:A南京图书馆新馆B中山广场C现代美术馆D中央饭店；

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A-2

C

B

地块东面:A梅园新村纪念馆B毗卢寺古代建筑风貌区C雍园近代建筑风貌区；

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A

B

地块西面:A总统府（太平天国天王府）B南京1912休闲街区。

地块北面:东箭道住宅小区

1.1.2项目建设背景

该地块座落玄武区长江路文化一条街,紧邻总统府,加之周围大行宫CBD商圈刚刚崛起,“南京1912”时尚酒吧区近在咫尺,未来这里将成为基础设施完善、人气兴旺的城市新商业、娱乐、休闲区。

1.玄武区概况

玄武区位于南京的东北部,东揽钟山,北依幕府,因境内有玄武湖而得名。区内环境优美,风光秀丽,是诸多名胜古迹荟萃之地,如中山陵、明孝陵、明故宫等各级文物保护点72处,是南京旅游景点最集中的地区之一。玄武区是南京的中心城区之一,区域面积80.97平方公里,人口约46万,是南京军区机关和南京市委、市政府所在地。玄武区风景秀丽、历史悠久。区域内有著名的钟山风景区和玄武湖风光带,具有融山、水、城、林于一体的独特风貌,绿化覆盖率达58%以上。自公元229年孙权迁都建邺开始,玄武区曾是东吴、东晋及南朝宋、齐、梁、陈六朝宫阙御苑所在地,明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寝明孝陵、清朝太平天国的天王府、近代孙中山的临时大总统府以及中山陵等名胜均在区域范围内。

图1-1建设项目规划限制图

2.梅园新村历史街区概况

梅园新村历史街区位于长江路文化街东端汉府街两侧,因拥有国家级文物保护单位——中共代表团办事处旧址而闻名。除文物建筑外,街区现存大量的民国时期风格各异的住宅建筑,整体风貌格局保存完好,具有极大的保护价值,更因为其独特的风貌格局、独具的文化内涵和良好的区位条件而具备极大的利用潜力。梅园新村历史街区是《南京历史文化名城保护规划》共划定的10个历史文化保护区之一,规划要求将中共代表团办事处旧址与梅园新村历史街区的保护相结合,重点保护文物建筑及其相关的历史环境,以及街区内民国时期居住建筑的风貌特色,按照历史街区的保护要求和方法,