济南房地产市场分析.docx

济南分公司可行性研究报告

一、地理位置

济南市，简称“济”，别称“泉城”，省会、副省级城市。别离与聊城、德州、滨州、淄博、莱芜、泰安交壤。位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地形南高北低。境内河流要紧有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。要紧山峰有长城岭、跑马岭、梯子山、黑牛寨等等。

济南历史悠长，是国务院发布的历史文化名城。境内泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。济南三大名胜：趵突泉：干隆皇帝手题

「天下第一泉」；千佛山：相传舜帝曾于山下耕耘，为佛教着名圣地；大明湖：很多文学作品有提及的着名湖泊。名胜古迹。四门塔：国家一级爱惜文物、龙山文化城子崖遗址、齐烟九点、五龙潭、黑虎泉、珍珠泉、百脉泉、灵岩寺、景点、环城公园、泉城广场、济南中山公园、济南动物园、济南野生动物世界、九顶塔民族风情园、其他。

行政划分。全市总面积8177平方千米，市区面积3257平方千米，济南市现辖6区(历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清)，3县(平阴、济阳、商河)和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。适应上除长清和历城因为较市区较远，把他们称为新城区，其他四区组成济南的要紧城市区域。地理上老四区位于南部山脉和黄河之间的区域内，各个区域的面积不是专门大。总的来讲，作为山东省省会的济南市，经济进展的基础较好，进展较为和谐，城市综合实力较强，具有较为明显的区位竞争优势。可是济南市的资本竞争实力偏弱，产业聚集程度较低，政府行政水平和经济体制灵活性方面也有待提高。

二、交通状况

山东省的交通建设位于全国前列，全省遍及密集的高速公路网。国家公路，省级公路和县级和县级以下公路相互连接，四通八达。公路路况良好。济南市作为省会连接着全省要紧干道，除此之外铁路和航空也十分发达。

铁路：途经济南的最要紧的线路有京沪铁路，胶济铁路。他们承载着最

要紧的客运，货运任务。济南火车站是全国大型综合客运货运站之一。乘坐从济南火车站发出的和途经济南站的快速列车能够抵达全国要紧大型城市。

京沪铁路途经山东站点：德州、济南、泰山、济宁、枣庄。胶济铁路途经站点：济南、淄博、潍坊、青岛。

公路：途经济南的全国要紧线路国道104线、220线、309线。山东省内高速公路：济青高速公路、京福高速公路、京沪高速、济聊高速、济菏高速、济南城区的公路建设。绕城高速：顺河高架、经十路。

航空：济南国际机场是全国着名大型综合机场之一。能够起降大型民航货运班机。 2004年改建的机场建筑大大提高了济南机场的客货吞吐能力。

济南市城区道路网通过几十年的建设大体上已经定型。从整体上看，济南的城区交通呈现四纵四横一跨越的格局。

三、整体计划

（1.）计划初步确信，济南市以后将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间。

踊跃引导城市布局沿东西两翼展开，严格操纵城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部进展，在黄河北建设新城。

（2.）城市计划要求2020年中心城市人口规模340万，建设用地规模330平方

千米。到2020年济南城市人口规模将达到840万人左右，城镇人口670万，城市建设用地规模410平方千米左右。依照国家计划建设用地标准的规定，确信城市人均建设用地指标95平方米，2020年增至410平方千米。

（3.）济南市已制定了新一轮城市计划，该计划对中心城实现了操纵性详细计划全覆盖，400多项重点片区计划功效和城市综合体、文化、教育、卫生、体育、“四供两排”等几十项专业专项计划接踵编竣，省会“一城三区”的进展框架已经全面拉开。据悉，该计划即将取得国务院批复。

在城乡计划体系上，成立起以总规为核心、控规为主体、重点片区计划为基础、专业专项计划为保障的城乡计划体系。济南市新一轮城市整体计划国务院即将批复，中心城实现了操纵性详细计划全覆盖，400多项重点片区计划功效和城市综合体、文化、教育、卫生、体育、“四供两排”等几十项专业专项计划接踵编竣，“南控”和“北跨”地域计划、各县(市)整体计划、镇村体系计划全数完

成，在城际铁路、新火车东站等重大设施计划研究，轨道交通、福利设施、城市色彩、园林绿地、消防人防和农村危房改造和村落建设计划编制等方面取得了重大进展，城市计划覆盖率达到100%。

济南市计划局编制完成了“十二五”城市进展和东部新区、西部新城、滨河新区进展计划，文博片区、唐冶片区、汉峪片区、西客站场站一体化和核心区、滨河新区功能定位与产业进展和核心区、华山历史文化公园、普利门三角地、百花洲、苗家巷片区等几十项重要计划功效。

为了突出功能整合、产业布局、空间形态等重点，