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第十二章行为目的税及其会计处理
第三节土地增值税及其会计处理
一、土地增值税制度的根本内容
(一)土地增值税概述
1.土地增值税的概念
土地增值税,是对在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附
着物产权,取得的增值性收入的单位和个人征收的一种税。长期以来我国对国
有土地采取行政划拨、无偿占用,乱占滥用土地现象十分严重。为此,国务院
在1987年4月公布实施了《耕地占用税暂行条例》,1994年1月1日,国务院
又公布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,从而在一定程度上遏制
了土地管理混乱的状况。
2.土地增值税的特点
(1)以转让房地产的增值额为征税对象。我国土地增值税将土地、房屋的转
让收入合并征收。作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产收入减除税法规
定的准予扣除工程金额后的余额。
(2)采用扣法和评估法计算增值额。土地增值税在计算方法上考虑我国实际
情况,以纳税人房地产取得的房转让收入,减除法定扣除工程金额后的余额作
为征税依据。对旧房及建筑物的转让,以及对纳税人转让房地产申报不实,成
交价格偏低的,则采用评估价格法确定增值额,计算土地增值税。
(3)实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房增值率上下为依据,
按照累进原则设计的,实行分级计税。增值率高的,适用税率高,多纳税;增
值率低的,税率低,少纳税。税收负担较为合理,便于表达国家政策。
(4)实行按次征收。土地增税在房地产转让环节,实行按次征收,每发生一
1/12
次转让收行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。
(二)土地增值税纳税人
土地增值税纳税人,是指所有转让中华人民共和国国有土地使用权、地上
建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所指的单位和个人,是指有
偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体
工商户及国内其他单位和个人;还包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机
构、华侨及外国公民。
(三)土地增值税征税对象与范围
1.征税对象
土地增值税的征税对象,是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物
所取得的增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除工程金额
后的余额。这里所指的房地产,包含两层意思:一是国有土地,是指国家法律
规定属于国家所有的土地;二是地上的建筑物及附着物,是指建于国家所有的
土地上一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不
能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。
2.征税范围
土地增值税的征税范围,是指凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着
物并取得收入的行为。它有三层含义:一是土地增值税仅对转让国有土地使用
权征收,对转让集体土地使用权的不征税;二是只对转让房地产产权的征税,
不转让产权的不征税;三是对转让房地产并取得收入的征税,对虽发生转让行
为,但未取得收入的不征税。
(四)土地增值税税率
土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%,税收
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负担高于企业所得税。具体税率如表所示。
土地增值税四级超率累进税率表
级次增值额占扣除工程金额的比例税率速算扣除率
150%以下的局部30%0
2超过50%、未超过100%的局部40%5%
3超过100%、未超过200%的局部50%15%
4超过200%60%35%
(五)土地增值税计税依据
土地增值税的计税依据,是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公
式为:
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