假设开发法分析和总结.docx

PAGE

PAGE1/5

假设开发法

采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的应负担的税费，其评估公式为：

在建工程价格

=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

2．xx完成后的房地产价值

彭山县住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市场比较法确定估价对象续建完成后价值。

⑴基本思路

市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。

⑵比较实例选择

根据评估人员对彭山县住宅市场交易情况的调查了解，选取以下三个可比实例：

案例

“粼江枫景”。座落于彭山县凤鸣镇滨江路，平均交易价格7600元/平方米。

案例

“华龙首座”。座落于彭山县。平均交易价格9000元/平方米。案例

“”。座落于彭山县，平均交易价格为6800元/平方米。⑶比较修正计算

①交易情况xx：

以上选取的三个可比实例均为竞争市场上正常交易价格，可不进行交易情况修正。

②交易日期xx：

以估价时点的行情为基准，根据住宅的市场价格变化趋势资料，确定可比实例的交易日期修正值。

③区域因素xx：

将估价对象与可比实例所处地区的影响住宅价值的区域因素（包括交通便利程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等）进行比较，确定区域因素优劣造成的减价或增价修正值。

④个别因素xx：

将估价对象与可比实例的影响住宅价值的个别因素（主要包括结构、装修、设备水平、小区配套、小区绿化、物业管理等）进行比较，确定个别因素优劣造成的减价和增价修正值。

比较xx计算如下：

（价格：元/平方米）项目名称交易价格交易情况xx交易日期xx区域因素xx个别因素xx

比准价格A0B

3500

3113C

3000

2801

⑷估价对象现时价值确定

取以上比准价格的算术平均值作为“伟业广场”住宅续建完成后（现房、装修及设备到位、一次性付款）平均销售价格，即：

（3360+3113+2801）÷3=3091元/平方米

估价对象现已预定电梯住宅2幢，平均价格与上述评估价格基本相近，说明该评估价格基本符合市场价格水平，则续建完成后的房地产价值为：

372.68m2×

3091.00元/m2=11552万元

3.xx成本

依据评估人员现场勘察并结合工程进度，对续建工程项目作评估分析后确定续建成本为7000万元。

管理费用

按xx成本的3%计算，即：

7000×3%=210万元

投资利息

在建工程价值及续建成本应计算投资利息（含融资费用），年利率取8%，续建工程需12个月时间，资金投入按均匀投入计算，即：11552×8%×（12÷12）

+

（7000+210）×8%×（12÷12）÷2

=12万元6.销售费用

根据估价对象的销售难易程度，此项费用按续建完成后房地产价值的3%计算，即：

11552×3%＝347万元

7.销售税金

主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，根据有关规定，按续建完成后房地产价值的

5.5%计算，即：

11552×

5.5%=

635.36万元

8.xx投资利润

依据彭山县同类房地产开发的平均利润确定其年投资利润率为15%，则：

xx投资利润为：

11552×15%×（12÷12）

+（7000+210）×15%×（12÷12）÷2

＝2273万元

买方购买在建工程的税费

主要为在建工程转让契税，根据有关规定，按在建工程价值的3%计算。

确定在建工程价值在建工程价值

=23304-4337-130-在建工程价值×4%-89-699-1282-在建工程价值×

7.5%-167-在建工程价值×3%

在建工程价值=14498万元（取整）七、评估结论

经评估人员结合市场因素综合分析，以上评估结果能客观反映评估对象价值，本评估报告最终确定估价对象现时价值为：14498万元，大写：

人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。