【《中介合同中“跳单”行为的法律问题研究》8000字（论文）】 .pdf

中介合同中《跳单”行为的法律问题研究

目录

前言1

—、《跳单”行为的概述2

(-)“跳单”行为的概念2

(-)“跳单”行为的类型3

二、《跳单”行为效力的认定4

(-)跳单行为”的基础要件4

(-)“跳单行为”的违约要件6

(三)实践中对“跳单行为”合法性的认定6

三、《跳单”行为同任意解除权的竞合8

(-)‘跳单”行为同任意解除权竞合的概述8

(-)“跳单”行为同任意解除权发生竞合的解决方法8

四、结语9

参考文献：10

摘要：改革开放以来，房地产行业的得以迅猛发展，二手房市场也不断走向

成熟，并在房地产交易市场中扮演着重要的媒介作用，尤其是在二手房交易市场，

通过房地产经纪公司作为交易桥梁，促成二手房交易，已经成为一种普方式。

但是随着房地产业的发展,在实践当中出现了经纪公司的居间服务质量参差不齐,

甚至出现欺诈、胡乱收费现象、市场秩序混乱，房地产经纪公司与委托人之间存

在的纠纷连连不断，其中在二手房交易过程中“跳单〃问题的纠纷尤为突出。因

此，本文将围绕“跳单行为〃进行论述，从“跳单行为〃入手，明确“跳单行为〃

的概念及其构成要件，根据不同的分类标)隹掌握“跳单行为〃的具体类型，了解

为什么《民法典》新增了禁止“跳单〃条款，什么样的“跳单行为〃是被法律所

禁止的从而去解决司法实践中对于“跳单行为〃的认定、跳单行为同委托人任意

解除权竞合等问题。

关键词：中介合同；“跳单〃；法律问题

通过对司法判例的考察可以看出，各个法院对于禁止“跳单〃条款效力认定

的标)隹不尽相同。最高人民法院指导案例1号的裁判结果和王某华案的裁判结果

均认为，案件中涉及的禁止“跳单〃条款合法有效。陶某某并未利用中介提供的

信息、机会，不属于违约行为。而王某华利用中介提供的租赁信息进行交易则属

于违约行为。反之黄某某案的裁判结果则明确认为禁止“跳单〃条款不具有法律

效力。某某服务部并未履行自己的义务一一促成黄某某的房屋交易，黄某某无需

向其支付房屋中介费。王某东案、郑某江案，是买方在收到A公司的委托，并

且支付定金后，解除了中介合同，退回定金，通过其他方式与卖方完成交易。王

某东案的终审判决认定，“跳单〃条款无效，该条款对王某东无法律影响，不构

成违约。而郑某江案的终审判决则认定，“跳单”条款有效，即便合同已经解除，

也是通过利用中介提供的房源信息，实施“跳单行为〃违反了该条款。

首先，在判决中，法官对于“跳单”条款有效性的判定存在着分歧。其次,

从“跳单行为〃的当事人所负的法律责任方面，可以看出，当事人所负的义务因

当事人所负的义务的裁判依据不同而有所不同。并且，判断委托人有无违约，多

数法律根据委托人是否使用中介信息、机会来认定。但是，在衡量客户是否使用

中介信息、机会方面，法院却各有各的根据,客户同样接受过中介公司的“带看”，

有一些法院认为客户“跳单〃是在利用订立中介合同所获得的信息、机会，而另

一些法院则会认为，客户的“跳单〃并没有利用这些信息、机会。

由此可见在认定当事人是否利用信息、机会这一方面，司法实践中并无统一

的衡量标）隹。这就导致不同法院对于“跳单行为〃纠纷的裁判结果各不相同，对

于“跳单行为〃的效力认定之前多是实务界中的学者进行研究，学术界的研究偏

少，但在《民法典》新增了“禁止跳单”条款之后，越来越多的学者也开始关注

这一问题，本文也将从“跳单行为〃入手，研究它的效力认定及其背后的法律问

题。

一、“跳单〃行为的概述

（-）“跳单〃行为的概念

“跳单〃是一种经常发生在委托人和居间人之间的争端。事实上，“跳单〃

在日常生活中也被称为“跳中介”。“跳单〃是指委托人直接越过居间人，但仍然

使用居间人所提供的房源信息或服务，并以其他方式（或其他中介机构或直接与

第三人）进行房产交易。胡小燕先生认为,委托人为了规避或者降低自己的花销，

首先利用居间人的关系找到合适的房子，然后通过其他的居间人或者是与房子的

所有者直接进行买卖，这就是所谓的“跳单在他看来，委托人采取绕开居间

人，与卖方进行直接的买卖，或是通过其他的中间人来完成与卖方的买卖，属