房地产公司合同管理培训讲解.ppt

*前言关于合同的形式可谓千差万别，要想把所有格式的合同都做详细分析是不可能的。但万变不离其宗，不管形式如何变化，合同的内容总是包括一定的重点或所谓主要条款，如果抓住这些条款就是抓住了合同的精髓。因此我们把工程施工、销售、采购等合同的重点条款提炼出来做一讲解，大家通过对这些条款的理解，在签订合同时就知道如何有目的的去约定一些重要内容，在头脑里面有一个签订合同的纲领，从而尽量避免合同陷阱。*合同重点条款的约定方式根据我国《合同法》第十二条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法；*合同重点条款的约定方式建设工程合同除以上条款外还一般包括工程范围、工期、中间交工工程的开竣工时间、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。销售（买卖）合同重点条款除以上八条款外一般包括检验标准和期限、方法。*1、合同主体的问题一份合同中涉及合同主体的约定的有两个地方，一是合同开头的甲方、乙方名称，一是合同结尾的甲方、乙方盖章。合同主体不规范。在结尾的地方没有盖章；与某公司签订的合同仅有对方个人签字没有公司盖章；盖章不规范，盖的是没有经过授权或合法成立的项目部、采购部、办事处、业务部等部门的章。注：强调合同盖章尽量让对方盖公司的公章或合同专用章合同尽量盖章后再由对方负责人签字而且必须让对以方委托代理人或授权代人名义表签字，这个签字很有用，在以后合同履行中由其签署的文件对事实的认定会起到很大的佐证作用。结论：合同主体尽量规范，如是公司部门的话尽量有公司授权，加盖公章并取得原件，并有对方受委托人（或授权代表签字）。*2、合同的履行地点的问题工程合同写明工程所在地的地点采购合同或代加工合同写明交货地点（一般建议写工程所在地），如合同不做明确约定的话一般由被告住所地或合同履行地法院管辖，交货地点就是合同履行地，因此在采购合同约定了工程所在地交货就是约定了由我们所在地法院管辖。*3、工期的问题开工日期开工，是指承包人进场开始施工。关于开工的标准当事人有约定的从约定，没约定的一般以承包人的机器、设备、人员进场施工为标准。实践中，当事人就开工时间经常发生争议，在此情形下开工日期的确定一般按以下原则：第一、承包人有证据证明实际开工日期的以该日期为准，这里的证据可以是发包人发出的通知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可证等；第二、当事人无证据证明实际开工日期，但有开工报告（对方签发或签收的）以开工报告为准；第三，无证据证明实际施工日期的也无开工报告的，以合同约定的开工日为准。注：因为开工日期的确定直接影响到工期，所以应尽量取得开工日的证据。*3、工期的问题竣工日期竣工日期，法律意义上的竣工日期指竣工验收合格，但结合我们的行业特点，我们施工完工后整体工程可能还没有完成，尚不能验收。因此合同工期的约定可以约定“完工日期”而不是“竣工日期”，但这样约定可能会碰到业主不同意的情况。确定竣工日期的方法有几种：双方以竣工登记表、协议、会议纪要、往来函等确认的竣工日期；承包人已经提交竣工验收报告、发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期。这点要求我们完工后立即提交竣工资料并想法让对方签收，如不能签收就用EMS邮寄（并公证）一份给对方。注：结合我们行业的施工特点，一般约定“合同范围内的工程完工且经专业验收合格”；避免约定：“完工并验收合格”为竣工日期，因为是否提请验收的主动权往往不在我们手里，我们无法控制提请验收的日期。*3、工期的问题工期延误对于因某些原因（发包人未按约定提供图纸及开工条件、未按约定支付工程预付款、进度款、设计变更、工程量增加、及水电供应不足、不可抗力等）造成工期延误的，合同一般都是约定经工程师确认或经发包方确认，对于这个地方最好加上约定“发包方收到承包方通知文件后3日（可以视情况约定时间）内不做答复的视为认可”这时当发生这些事实时应及时提交通知文件。*4、付款的约定问题关于付款的约定，尽量约定明确，到哪一步付多少款。主要是避免一些附苛刻条件的约定，尤其是最后一笔款项，要有一个确定的日期，如不能确定具体时间的，应加一个最长付款界限，如“最迟不得迟于合同签订后【】年支付。预付款的约定电力工程前期要采购大量的设备、材料，合同中可以约定甲方支付预付款后【】日内进场施工，以便把付款与工期进行结合。进度款的约定可视工程的大