房地产前期发展定位研究报告.pptx

1;客户篇;全样本分析;全样本分析;经过前期区域市场调研分析，区域内物业以低密度中高端产品为主，以城市中产阶层为主力购置客群，为了寻找二、三期产品定位方向，了解调控市场下客户可购置意愿及对于松江、广富林地域认知度和认可度，我们对126位客户进行了针对性抽样问卷调查，经过筛选及甄别实际有效问卷为86份。;全样本分析;客户区域——为全方面了解不一样区域客户群置业观点和对松江区域认知度。此次调研选取了地缘上三个不一样位置进行调研分析：以松江及相邻郊区、上海西区（徐汇、长宁、闵行近郊板块为主）、浦东及其它外围区域。样板选取上采取平均分部方式。

总价接收度——主要选取以300-500万和600-1000万置业总价段客群，经过两种对总价接收度不一样客群做总结分析，深入了解其对产品需求及置业意愿。

现居住物业类型——以普通公寓为主及有一定别墅体???客户为重点研究样本

;全样本分析;从样本结果统计来看，选取了25-45岁社会中间力量为主要调查对象，家庭结构以2-3口之家为主。;从整个样本行业特征来看，基本上涵盖了社会上主流行业，以贸易和金融行业为主；从客户职业来看企业中高层管理人员占比重最多，与样本要素中300万以上置业中产阶层定位相符。;从样本区域来看，松江及相临近郊，上海西区和浦东等及其它区域都有涵盖，与样本要求素设定要求相符。;抽样样本中大部份客群居住物业类型以普通公寓居住为主，少许客户有别墅居住体验；现有居住面积集中在140㎡以下，含有物业升级改进可能性；;样本客户以城市中产阶层为主，所以客户持有2套物业比重较高，有一定置换需求，同时被限购客户比重也对应增大。;购置意愿;了解不一样客户群对未来市场走势判断及客户会在什么样时间节点对适当物业进行购置。;若有中意物业，近八成会考虑其它方式进行购置，其中以现有物业置换为客户较惯用做法。;从整个样本购房总价分部阶段来看，基本涵盖了300-1000万中各阶段，其中500万以内产品是客户再次置业主力总价段，与样本要素中中产阶层定位相符。;购置意愿交叉分析;持有3套物业比2套物业客户对短期内市场走势更为乐观。;持有3套物业较2套物业客户近2年内购房需求强烈。;区域需求（全部数据样本）;客户对外环外接收度较高，相比其它外郊，客户接收松江百分比较高。;从物业选择类型上来看，别墅及类别墅物业倍受追捧；同时从客户购房动机中可看出，改进性居住及资产保值增值为客户再次置业主要动机。;过半客户愿意选择外环外居住，但对松江新城以北及佘山南地域缺乏居住认知度。;产品需求（全部数据样本）;在明确区域情况下，客户依旧更青睐于别墅类物业；对该区域物业总价接收范围主要集中在300-500万。这与中产阶层购置力相符。（接收总价300万以内客群对项目研究意义不大，后期不做深入分析）

;从理想物业面积选择可看出，对大面积物业需求更为旺盛。这批客户可能多为无别墅居住经验者，3间卧室是最基本需求。;功效空间选择中，书房，收纳储备室及儿童房为主实用空间关注度较高；附加值关注点主要集中在车位、花园及露台。;双车位是客户基本需求；当代时尚中式格调更受喜爱。;为了更精准定位客群，我们首先需要了解郊区置业客户客群属性，我们以“愿意选择在外环外置业”作为必要筛选条件对客户进行了梳理，在86组样本中，共筛选出29组客户问卷，占总样本数33%。以下将对这类客户从置业意愿、置业区域选择、置业产品需求三方面进行分析。;三轮交叉分析;置业意愿判定;置业意愿分析;这类客户居住物业以180㎡以下普通公寓产品为主；类别墅产品类少；从物业面积上看，大面积物业百分比显著上升。;拥有2套物业客户最多，3套及3套以上百分比显著增加，限购限贷百分比占到了72%，这类客户经济实力较强，含有一定投资经验。可判定该类客户城市中产以上阶层比重较大。;该类客户置业意愿较强，从置业方式上判断这类客户改进置业百分比下降，中产以上及财富阶层百分比上升，购置选择路径较多。;该部分客群对市场预期显著好于全部数据样本，整体展现慎重观望市态势，但考虑两年内置业百分比显著上升。;这类客户再次置业所选择类型倾向别墅类产品百分比显著上升，对居住环境要求也显著提升。;2、置业区域判定;置业区域分析;这类客户对郊区置业抗性低，对松江接收百分比放大。;3、产品需求判定;产品需求分析;当我们将区域锁定在佘山南，客户别墅置业意愿显著上升，其中联排和独栋百分比放大显著，说明这类客户对佘山居住区域有一定了解，独栋百分比上升说明这类客户中高阶客户比重较大。;主力总价段承受能力上升，需求面积段上升也验证了我们对客户阶层判断，这类客户主力置业预算在400-500万。;这类客户对卧室卧室需求普遍在三间以上,而在功效空间选择百分比上无显著改变，说明这类客户年纪结构及家庭结构人口上升，并有部分客房需求。;这类客户对