房地产经纪佣金收取.ppt

第十三章

房地产经纪佣金收取学习目标1．掌握房地产经纪佣金的概念、标准和原则。2．掌握房地产经纪佣金的构成、支付形式。3．了解房地产经纪佣金的确定方式。4．理解房地产经纪佣金收取的风险与防范。5．掌握房屋租售经纪收费的计算方法。第一节房地产经纪佣金的概念、标准、原则一、房地产经纪佣金的概念（一）房地产经纪佣金的含义及其分类1．房地产经纪佣金的含义房地产经纪佣金，又称为房地产经纪服务费或房地产经纪收费，是指房地产经纪机构和经纪人员为委托人提供订约机会或充当订约介绍人、完成委托的中介服务后，由委托人按经纪合同支付的劳动报酬，在法律上叫佣金。佣金是经纪机构和经纪人员开展经纪业务所得到的合理合法的收入，它是由劳动收入、经营收入和风险收入构成的综合体。它是对经纪机构和经纪人员开展经纪活动时付出的劳动、支付的成本和承担的风险的总回报。佣金是房地产经纪人员获取报酬的惟一形式。2．房地产经纪佣金的分类佣金可以分为法定佣金和自由佣金。法定佣金是指经纪机构从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获取的佣金。法定佣金具有强制效力，当事人各方都必须接受，不得高于或低于法定佣金。1995年7月17日国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（下简称《通知》）规定：房地产经纪服务收费中的房屋租赁代理费和房屋买卖代理费实行政府指导定价。这可以理解为：目前，我国的房地产经纪佣金实行的是法定佣金。自由佣金是指经纪机构与委托人协商确定的佣金，自由佣金一经确定并写入合同后也具有同样的法律效力，违约者必须承担违约责任。房地产经纪业务收费，政府有关部门有明确规定：房地产经纪机构可以在政府制定的指导价浮动范围内与委托人进行协商，确定具体的收取数额。这可以理解为：目前，我国的房地产经纪佣金在浮动范围内实行的是自由佣金。（二）房地产经纪佣金与回扣、信息费的区别1．回扣佣金是房地产经纪机构和经纪人员开展经纪活动得到的合理合法的收入，以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。2．信息费一般来说，信息费是对信息提供人支付的一笔费用。信息提供人只需提供广泛的信息，而由信息接受者去判断和使用这些信息。只要信息提供人提供了信息，就算完成了任务，其报酬就是信息费。虽然经纪服务也提供信息，但是只有信息为对方接受，并且完成了经纪任务（交易实现），才能得到报酬，这种报酬是经纪活动的收入。二、房地产经纪佣金的收取标准（一）《关于房地产中介服务收费的通知》规定的标准房地产经纪服务费根据代理项目的不同，实施不同的收费标准。具体收费标准如下。1．房屋买卖代理收费房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5～2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产经纪机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。2．房屋租赁代理收费房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半个月至一个月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。上述规定的房地产经纪收费为一般最高限额标准。各地物价、房地产行政主管部门可依据本通知，结合本地的实际情况，制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。各地房地产经纪服务收费标准应实行政府指导价管理，可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目确定本地的收费标准，详细确定每宗委托服务费的具体收费价格（或佣金率、计算公式）。经纪机构应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。（二）《中介服务收费管理办法》规定的标准1999年12月22日国家计委、国家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办制定了《中介服务收费管理办法》。其第三章也指出了以下三点收费标准。1．制定中介服务收费标准应以中介机构服务人员的平均工时成本费用为基础，加法定税金和合理利润，并考虑市场供求情况制定。法律、法规和政府规章指定承担特定中介服务的机构，其收费标准应按照补偿成本、促进发展的非营利原则制定。中介服务收费标准应体现中介机构的资质等级、社会信誉，以及服务的复杂程度，保持合理的差价。2．实行市场调节价的中介服务收费标准，由中介机构自主确定。实施服务收费时，中介机构可依据已确定的标准，与委托人商定具体收费标准。3．价格主管部门制定或调整政府定价、政府指导价的中介服务收费标准，应认真测算、严格核定服务的成本费用，充分听取社会各方面的意见，并及时向社会公布。三、房地产经纪佣金的收取原则（一）平等原则（二）自愿原则（三）合