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双城之恋项目策划书

一．?总论

二．?项目产品模式分析

三．?SWOT分析

四．?项目定位

五．?整合营销传输战略

六．?新闻话题策划和传输计划

七．?广告战略

八．?营销策划

九．?风险防范

案名：双城之恋

?????????????????????????????????????项目策划：刘绘萍

一．总??论

???针对现在住宅产品同质化现象，住宅开发商要在激励市场竞争中取得发展空间，除了要在产品硬件方面下足工夫，还应该在住宅产品内涵和外延上做文章，制造产品差异，才能强化企业关键竞争力。这就需要住宅开发商在经营理念上有所创新，用户不只是购置住宅，而是购置以居住为中心，系列需求满足。以新房住时尚引导消费者、吸引消费者，挖掘潜在市场需求，肯定能抢占市场先机。

●城市房地产市场发展现实状况

???一般住宅需求为主流，高级住宅需求也较大。住宅价格受距离远近影响变小。实用型住宅仍是消费者选择主力，改善性住房需求成为增加关键原因。伴随城市经济不停发展，购房者组成也在改变，外地购房者购置比重十二个月提升5%。成全部房地产市场需求受到客观市场如供给改变、价格改变、政策原因，和需求主体方面影响。从潜在需求来看，伴随城镇一体化发展，到成城市总人口将达成1600万人，城镇人口将达成700万，在此期间约有314万新增城市人口需要处理住房问题，按每户3人，每套100平米计算，需住宅105万套，10500万平米。由此可见住宅需求潜力巨大。

●住宅产品创新性分析

???本案属于旅游住宅地产类型，但又不完全等同于传统意义上住宅产品和旅游地产品。其模式是关键产品（当地城市住宅产品）+外延产品（旅游地住宅产品），购置关键住宅赠予外延住宅或N年使用权，或依据市场行情合适提升关键产品销售总价，完全赠予外延产品产权。关键特征是以旅游资源为关键，将本土住宅产品和旅游地旅游资源有机结合，造成和本土房地产产品差异化竞争，增强关键竞争力，开拓崭新市场领域。

●市场前景分析

???四川省尤其是川西地域有着广阔地域和丰富旅游资源，成全部在四川中部优越地理位置和成全部人较强消费能力和成全部特有休闲气氛、旅游市场连续高温全部有力证实了成全部发展旅游房地产含有宽广空间和乐观市场前景。

二．项目产品模式分析

●关键产品

???因为城市规模不停扩大，住宅价格受距离远近影响逐步变小和外延产品竞争优势，所以项目含有很大选址空间，能够选择距离市区一定距离不过配套设施较完备地段，能节省大量土地成本开发住宅外延产品。外延住宅所在地昭觉县在全国建设用地土地有偿使用费征收等级中在十五等（末等），土地价格较低，所以即使价格原因中包含了两种产品成本，但开发成本也不至于太高，从而能有效控制开发总成本，降低投资风险。

●外延产品（关键竞争力分析）

???凉山州即使不及甘孜，阿坝两州自然旅游资源丰富，不过它优势在于川西南山地有完整垂直气候分带，从南向北是南亚热带、中亚热带、北亚热带、暖温带、温带，然后和高原气候相接合，在全省形成差异化多样性气候特征,以州府西昌为例，8月最高23.8℃，1月最低9.4℃，最冷1月也比“春城”昆明高1.7℃，气候条件相当优越。而距离昭觉仅100公里两小时车程西昌冬季最低气温达成9.4℃,气候温和，阳光普照。在享受冰雪之旅同时又能够感受到冬日暖洋带来漂亮心情。据来自政府相关部门消息，和天府旅游网等媒体报道：西攀高速公路已经在建设中，从西昌到州内各县道路已大多改造完成。雅安到西昌高速公路明年有望动工。建成后成全部驾车到西昌只需4小时，到时将大大缩短两城市之间距离。这条道路修建不仅大大推进旅游业发展，同时为本项目标开展提供了更多有利原因。

●资源汇报

?????——地理位置

???昭觉曾是凉山彝族自治州首府所在地。在凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县，西连州府西昌。交通：飞机/火车抵达西昌，昭觉距离西昌仅100公里，2小时车程；也能够直接乘坐汽车抵达昭觉。

?????——气候条件

???川西高原雅江温带气候区。年平均气温10．9℃，活动积温2949.8℃，夏季均温17-19℃，冬季均温-5-2℃。年日照时数1876小时,太阳总辐射量116．89千卡／平方毫米?年，太阳能相当丰富。年均降雨量1020．7毫米，空气年平均相对湿度76%，其中6-11月80%。无霜期226天。境内高山河谷地形地貌多样，海拔高低差异较大，气温高低悬殊，含有“十里不一样天”之奇观。

——深邃文化底蕴

???昭觉是全国最大彝族聚居县，凉山手工艺之乡，凉山彝族文化窗口。作为彝族聚居区代表县，以璀璨历史文化著名于世，旅游业发展潜力巨大。彝族人民古朴神秘、多姿多彩民情风俗和人文景观在这里汇聚、展现。昭觉拥有异彩纷呈、原汁原味彝族文化资源，关键包含毕摩文化、德古文化、彝族民