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物业管理模式的创新思考
山东省临朐县房产交易中心李伟
摘要:随着社会经济的快速开展和城镇化进程的加快,物业管理
业在我国迅速开展,并日益成为一种不可无视的社会管理和综合治理
力量。本文简要分析了我国物业管理的现状和特点,即:物业管理行
业开展速度快,物业管理领域不断拓展,物业管理行业逐步标准,促
进了人们住房观念的转变;探讨了当前我国比拟普遍的“建管一体
化〞、由当地房管部门或本单位自主管理、按照现代企业制度建立的
物业管理公司等三种物业管理模式,并就如何物业管理模式探索与创
新提出了四方面建议:一是要积极转变思想观念,提高对物业管理的
认识;二是要加强政府监管力度,明确各方权利和责任;三是要健全
物业管理法律法规体系,提升物业管理标准化水平;四是要充分发挥
业主委员会的作用,积极推进居民小区的自治管理。
关键词:物业管理模式创新
近几年,随着我国社会经济和房地产市场的稳定开展,物业管理
已成为经济体系中不可或缺的行业,并且事关百姓安居乐业和社会稳
定开展,越来越受到各级政府部门的积极关注。目前,物业管理的效
劳层面也不断扩大,已经从清洁、保安、维修,延伸到商务、娱乐、
教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和开展,对于改善人民
群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业起着积极的作
用。
一、我国物业管理开展的现状和特点
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(一)物业管理领域不断拓展
新世纪以来,我国物业管理效劳领域由小到大,不断拓展,从普
通商品房到房改房的老旧小区,从住宅物业到办公楼、大专院校和商
业物业,从小型配套到大型公建,从单一类型物业到综合型物业,从
纯市场的物业效劳到机关、企事业单位后勤社会化的物业效劳。物管
范围逐年递增,逐年扩展,覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市
场、医院、学校、广场、公园等各个方面。
(二)物业管理行业逐步标准
近年来,随着物业管理行业的开展,各级职能部门不断加强对物
业管理政策制定和业务指导工作,制定了一系列标准开展物业管理的
行政法规,?城市住宅物业管理方法?、?物业管理企业资质等级审批
方法?、?城市物业管理效劳收费暂行规定?等物业管理行政规章或行
业标准先后制定、公布和实施,对标准物业管理行为,推进物业管理
行业的快速开展起到了重要作用。特别是2004年建立部颁发的?物业
管理企业资质管理方法?的出台,使整个物业管理行业在原来标准运
作的根底上又上了一个台阶。
二、我国物业管理效劳的主要模式探析
不同类型的物业,使用性质存在明显的差异,管理和效劳的内容
也就各有侧重。目前,我国运用比拟广泛的物业管理模式主要有以下
三种:
(一)“建管一体化〞的物管模式
开发商对房地产工程从开发建立、销售到售后管理,实行一体化
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运作。以山东省济南市为例,据相关调查结果显示,2%左右的企业
属于开发单位出资成立的物业公司,它既能够充分发挥房产企业市场
优势,实现开发、建立、管理的“一条龙效劳〞,实现物业管理与经
营活动的有机结合;又能够通过实现良好的管理和提供优质的效劳,
来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌,进而不断提升物业本身
的社会经济价值,提升商品房含金量、吸引力和销售量,从而产生更
好的社会经济效益。
(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式
在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下,这种
房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模
式下,管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业,物业管理经
费的来源主要是行政性补贴,个人支付的费用很少。住户如有意见或
公共设施出现损坏需要修理时,可以直接向本单位有关部门反映,通
过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的
物业管理公司不是独立法人单位,在经济利益上难以和原单位脱钩,
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