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物业管理模式的创新思考

山东省临朐县房产交易中心李伟

摘要：随着社会经济的快速开展和城镇化进程的加快，物业管理

业在我国迅速开展，并日益成为一种不可无视的社会管理和综合治理

力量。本文简要分析了我国物业管理的现状和特点，即：物业管理行

业开展速度快，物业管理领域不断拓展，物业管理行业逐步标准，促

进了人们住房观念的转变；探讨了当前我国比拟普遍的“建管一体

化〞、由当地房管部门或本单位自主管理、按照现代企业制度建立的

物业管理公司等三种物业管理模式，并就如何物业管理模式探索与创

新提出了四方面建议：一是要积极转变思想观念，提高对物业管理的

认识；二是要加强政府监管力度，明确各方权利和责任；三是要健全

物业管理法律法规体系，提升物业管理标准化水平；四是要充分发挥

业主委员会的作用，积极推进居民小区的自治管理。

关键词：物业管理模式创新

近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定开展，物业管理

已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳

定开展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的效

劳层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务、娱乐、

教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和开展，对于改善人民

群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作

用。

一、我国物业管理开展的现状和特点

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(一)物业管理领域不断拓展

新世纪以来，我国物业管理效劳领域由小到大，不断拓展，从普

通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商

业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从

纯市场的物业效劳到机关、企事业单位后勤社会化的物业效劳。物管

范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市

场、医院、学校、广场、公园等各个方面。

(二)物业管理行业逐步标准

近年来，随着物业管理行业的开展，各级职能部门不断加强对物

业管理政策制定和业务指导工作，制定了一系列标准开展物业管理的

行政法规，?城市住宅物业管理方法?、?物业管理企业资质等级审批

方法?、?城市物业管理效劳收费暂行规定?等物业管理行政规章或行

业标准先后制定、公布和实施，对标准物业管理行为，推进物业管理

行业的快速开展起到了重要作用。特别是2004年建立部颁发的?物业

管理企业资质管理方法?的出台，使整个物业管理行业在原来标准运

作的根底上又上了一个台阶。

二、我国物业管理效劳的主要模式探析

不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和效劳的内容

也就各有侧重。目前，我国运用比拟广泛的物业管理模式主要有以下

三种：

(一)“建管一体化〞的物管模式

开发商对房地产工程从开发建立、销售到售后管理，实行一体化

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运作。以山东省济南市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业

属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场

优势，实现开发、建立、管理的“一条龙效劳〞，实现物业管理与经

营活动的有机结合；又能够通过实现良好的管理和提供优质的效劳，

来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身

的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更

好的社会经济效益。

(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式

在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种

房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模

式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经

费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或

公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通

过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的

物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，