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2006年中国工业地产开展综述及趋势预测

一、2006年中国工业地产开展现状

1.本年度工业地产土地价值增长迅速，第一季度增长幅度首次超过

其他类型用地

2006年第三季度工业地价水平为492元／平方米，增长率0.97%；

与2005年同期相比，2006年第三季度工业地价增幅提高0.67个百

分点〔2005年第三季度工业地价增长率水平为0.30%〕。

同期商业、居住地价水平分别为2526元／平方米、1686元／平

方米，同比增长0.38、0.57个百分点。

2006年全国城市总体地价增长率同期水平比拟〔%〕

资料来源：国土资源部地价动态监测系统

由于政策对工业用地出让的标准，工业用地市场价格的市场体系

逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所表达。

2006年全国城市分用途平均地价增长率比拟〔%〕

2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比拟明显的增

长，增长幅度首次超过其他类型的用地显示，首先政策调控使工业用

地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提

升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海

来讲，第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%，为

105.2美元/平方米。同期。

2.产业地产升温，全国大局部地区现有开发区土地存量缺乏

开发区作为主要的工业集中用地，开展面临着严重的考验，一方

面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发

区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保存下来的开发区

也普遍存在用地空间缺乏的问题，未来的开展空间受限。

北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保存的仅

27家。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为8067公顷，

其中绝大多数已经出让给企业，到2006年8月份可出让和租赁的工

业土地面积只有2481公顷，工业用地量趋于紧张，多数开发区已面

临“无地可用〞的窘境。

上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、

青浦、嘉定等主要工业园区已根本无地可售，市场上对工业用地的争

夺到了剧烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。

根据重庆市城镇建设总体规划，到2021年重庆市工业用地只有66万

亩，截至2006年5月底，工业用地供给指标已根本用完。

而造成开发区土地存量缺乏的原因主要有两方面：

一是开发区规划面积与产业开展的矛盾。局部开发区随着入区企

业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的工程入驻，现有土地存

量已不能满足新上工程对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素

的制约，致使开发区开展受限。

另一方面原因是局部开发区本来的规划面积过小。只有100至200

公顷，开展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区

的开展。

3.企业总部向一线城市“迁徙〞；制造基地向二、三线城市转移

把中国工业地产开展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界

制造工厂〞的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳

动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导

提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核

心竞争力还是廉价的劳动力和土地。

北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国

企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其

开展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各

大企业总部却在向一线城市“迁徙〞，这是一线城市和二、三线城市

所面临的不同开展机遇。

人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重

要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，

升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份

利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许

是资产升值的最后一片热土。

4.工业地产开发模式不断创新

纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种:工业园区开发

模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越

来越多的投资者参加工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，

特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改良，并且越来越多地被

采用，取得良好的市场效果。

(1)工业园区开发模式

如北京亦庄