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2006年中国工业地产开展综述及趋势预测
一、2006年中国工业地产开展现状
1.本年度工业地产土地价值增长迅速,第一季度增长幅度首次超过
其他类型用地
2006年第三季度工业地价水平为492元/平方米,增长率0.97%;
与2005年同期相比,2006年第三季度工业地价增幅提高0.67个百
分点〔2005年第三季度工业地价增长率水平为0.30%〕。
同期商业、居住地价水平分别为2526元/平方米、1686元/平
方米,同比增长0.38、0.57个百分点。
2006年全国城市总体地价增长率同期水平比拟〔%〕
资料来源:国土资源部地价动态监测系统
由于政策对工业用地出让的标准,工业用地市场价格的市场体系
逐步建立,工业土地价值开始在市场中有所表达。
2006年全国城市分用途平均地价增长率比拟〔%〕
2006年第一季度,工业用地的价格增幅同比出现比拟明显的增
长,增长幅度首次超过其他类型的用地显示,首先政策调控使工业用
地走向了市场化;其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提
升。而且,全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升,拿上海
来讲,第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%,为
105.2美元/平方米。同期。
2.产业地产升温,全国大局部地区现有开发区土地存量缺乏
开发区作为主要的工业集中用地,开展面临着严重的考验,一方
面,国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度,清理整顿开发
区,致使大量开发区或工业园区关闭;另一方面,保存下来的开发区
也普遍存在用地空间缺乏的问题,未来的开展空间受限。
北京原有近千家开发区和工业园,经审核后已正式批准保存的仅
27家。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为8067公顷,
其中绝大多数已经出让给企业,到2006年8月份可出让和租赁的工
业土地面积只有2481公顷,工业用地量趋于紧张,多数开发区已面
临“无地可用〞的窘境。
上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、
青浦、嘉定等主要工业园区已根本无地可售,市场上对工业用地的争
夺到了剧烈的程度,甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。
根据重庆市城镇建设总体规划,到2021年重庆市工业用地只有66万
亩,截至2006年5月底,工业用地供给指标已根本用完。
而造成开发区土地存量缺乏的原因主要有两方面:
一是开发区规划面积与产业开展的矛盾。局部开发区随着入区企
业增多,逐渐形成产业集聚效应,引来更多的工程入驻,现有土地存
量已不能满足新上工程对土地的需求,而开发区扩区又受到各种因素
的制约,致使开发区开展受限。
另一方面原因是局部开发区本来的规划面积过小。只有100至200
公顷,开展空间有限,难以形成较大规模的产业聚集,制约了开发区
的开展。
3.企业总部向一线城市“迁徙〞;制造基地向二、三线城市转移
把中国工业地产开展机遇放到全球产业分工的高度,目前“世界
制造工厂〞的局面还会长期持续下去,这取决于中国廉价而丰富的劳
动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导
提高自身的创新研发能力和产业升级,但是中国的国际贸易市场的核
心竞争力还是廉价的劳动力和土地。
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升,因此国外一些跨国
企业开始把制造基地向二、三线城市转移,在这些二、三城市还有其
开展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时,国内外各
大企业总部却在向一线城市“迁徙〞,这是一线城市和二、三线城市
所面临的不同开展机遇。
人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重
要原因。把中国工业地产放到全球来看,价格的低廉是十分诱人的,
升值的空间巨大,再加上人民币汇率的收益,国际资本可以赢得双份
利益。总之,工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点,也许
是资产升值的最后一片热土。
4.工业地产开发模式不断创新
纵观目前国内工业地产开发模式,主要有以下四种:工业园区开发
模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越
来越多的投资者参加工业地产,工业地产的开发模式正在不断创新,
特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改良,并且越来越多地被
采用,取得良好的市场效果。
(1)工业园区开发模式
如北京亦庄
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