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XX项目
产品计划设计任务书
第一部分项目定位分析
1、项目定位和产品定位
项目定位为:创新之城,节能生活,舒适朗雅,优越感受。
(1)创新之城:建造手段不一样。从建筑技术和建材角度上引进一部分新概念、新设计,达成创新目标,提升产品卖点。争取用最低成本做出创新产品,即符合南昌地产市场发展趋势,又符合南昌市消费水平,同时填补市场空白点,做到生态住宅≠高价格。
(2)节能生活:设计理念不一样。通常住宅以适用、耐久、经济、安全为设计出发点,关键是为满足现行标准、规范,开发商关键考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点,但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑怎样改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等,不仅重视“以人为本”,强调自然环境、物理环境等舒适性、健康性,而且更重视“人和自然友好共存”,真正打造一个可连续发展舒适人居空间。
(3)舒适朗雅,优越感受:展现项目地块价值观,京东片区崛起指日可待。10分钟车程,恰到好处距离,离尘不离城地理位置,项目自有商业,办公楼….四处和现在CBD息息相映,北京东路作为连接项目跳动脉搏,把握着第一城和市中心互动关系,表现项目本质上舒适朗雅,展现项目居住生活非同通常优越感受。?
产品定位:温暖现代功效主义
(1)。温暖:采取丰富多彩建筑材料,尤其是亲人材料如木、石、砖等,作为建筑立面组成关键部分进行装饰处理。
(2)。现代:立面采取虚实对比,强调利用明快通透现代表现手法来处理建筑之间关系。
(3)。功效主义:强调产品内在使用功效,实而不华,开大窗时进行遮阳处理,强调室内外空间融合,要求建筑材料、设计手法贯穿一致,做到建筑设计完美统一。
(注:本项目定位是项目设计中指导标准,是项目计划设计中表示项目内涵关键。)
2、项目分析
1)项目SWOT分析
优势(S):
A:地块升值前景大
B:毗邻城市东大门,地理位置优越,交通便利
C:项目文化底蕴丰厚
D:相对同板块大多数楼盘而言,更含有开发规模优势
E:小区周围生活配套设施和医疗设施极尽完善,周围教育资源丰富,文化气氛浓厚
F:优越休闲度假场所
G:项目地块平整,内部绿化好
H:项目用地临街长,商业开发前景大
I、项目“创新”理念形成市场新鲜感
劣势(W):
A:项目所处板块房地产开发滞后,区域不成熟。
B:区域工业型特征显著,易于形成消费抗性。
C:地块邻近安居小区将对本项目标形象产生一定负面影响。
D:现在周围街区配套等设施落后,缺乏前期计划。
E:我企业首次涉猎房地产项目,在房地产领域缺和消费者意识中乏品牌形象。
机会(O):
A:后推出产品更为优异,可领先竞争对手。
B:京东做为最临近市区板块,开发用地日趋紧俏。
C:生活水平提升,大大增强了房地产消费能力。
D:城市建设步伐加紧,拓宽了购房人群。
E:项目周围居住形态落后,为本项目标优质项目开发提供了机会。
F:项目二分之一被团购,易于造市,同时可形成口碑。
G:因为现在宏观政策实施,造成需求积压。
H:商业气氛烘托,为项目带来了良好预期。
威胁(T):
A:国家加强对房地产宏观调控,提升按揭贷款利率,在一定程度上增加了消费者购房后期成本。
B:国家七部委出台《相关做好稳定住房价格工作意见》及南昌出台8项方法稳定房价,及契税等提升,造成市场处于磨合期。
C:消费者购房中仍有“羊群效应”存在。此为造成房市波动原因之一,大部分消费者缺乏对宏观政策理性分析,仅仅臆断现在形式不好而保持观望状态,至于消费者何时能对政策了解度加深。直接关系到政策和市场磨合期长短,和市场景气度回升,需求量释放。
D:政府计划政策,将分流部分用户群。政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”标准,将南昌分三环逐层发展,上一阶段趋向于红谷滩开发,近期侧关键则放在朝阳板块、城南板块基础生活设施配套,将分流部分用户群。
E:本项目周围竞争楼盘价格偏低,而土地出让价格走高。周遍较早开发楼盘所拿地价相对现在土地市场廉价,所以在价格方面本项目不占优势,竞争对手定价,直接威胁到本项目标利润最大化。
2)项目综合评价
A:从地段分析,引领地段价值回归,充足表现区位优越性。
B:从品牌分析,营造企业和项目标新品牌,确立项目全新市场形象。
C:从产品分析,发明差异化产品形态、产品特色、服务体系。
D:从开发节奏分析,开发节奏宜“短、平、快”,控制价位,高举高打。
E:从销售时机分析,宜“以快制慢”。
3、目标用户定位
本项目面正确消费主体锁定在周围范围,结构为高校老师、医院医生、周围私营业主和企业职员、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在南昌置业但难以承受高价位消费者。以上消费群体全部有共同点:
一、主体年纪层在28—45周岁之间;
二、白天工作压力甚大,下班后迫切需
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