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房地产企业土地增值税清算方案研究

引言

在当前，我国经济社会快速发展，房地产产业的发展日新月异，对于国家经济发展有着突出的贡献。在我国，房地产产业关乎国民经济的稳定，为了保证其稳定发展，国家在政策和资金上都给予了很大的支持和帮助，配套基础设施不断完善，同时也出台了很多宏观调控政策，希望给房地产产业发展带来良好的环境。随着房地产企业经营模式的不断多元化，为了加快内部资源整合，帮助企业减少税负，提高土地税收征收率，开始实施土地增值税政策。土地增值税的实施明显降低了企业缴税的成本，提高了税务管理效率，同时也让企业更好地开展土地增值税清算管理，从而保证规范合法的统筹工作。当前，房地产企业涉税的项目多、内部结构复杂，很难进行土地增值税清算，因此，如何做好土地增值税清算工作成了当前面临的重要问题。

一、房地产企业土地增值税清算概念

土地增值税也是税种的一种，主要是国有土地使用权和土地的附属物、建筑物在转让中征收的税，其对象能够是单位也能够是个人，征收的范围十分广。在土地增值税计算中，主要是使用超率累进税率，十分灵活高效。其中，增值率高的税率也高，相应的缴纳税额也多，反之亦然。土地增值税主要是根据次进行征收，也就是有房地产转让的行为，就必须进行土地增值税的缴纳。

房地产的开发需要很长的周期，在竣工结算之前，很难得出具体的增值率，所以通常是对预售收入根据预征率首先进行预征，在决算完成之后再进行清算，实行多退少补的方式。在我国土地增值税清算管理条件中规定，土地增值税有两种清算方式，其产生的条件不同，也对应着不同的管理要求。第一种是企业自己完成的，在符合清算条件之后，企业可以对土地增值税进行清算，其中有：房屋的出售、土地使用权的转让和未竣工决算项目的转让，等等，都必须进行土地增值税清算。第二种则是税务机关要求完成，在企业符合清算条件之后，税务机关强制其开展清算工作，其中有：房地产转让面积大于总可售面积的85%其他进行租赁或者自用的、未进行土地增值税清算手续时申请注销税务登记，在获得销售或预售许可证满三年之后，即便房屋没有全部售出，也要开展土地增值税清算。

二、土地增值税清算的重要性

（一）土地增值税清算结果影响房地产企业利润

在预征时，企业根据产品类型的不同预缴土地增值税，并且根据缴纳税额在企业所得税前列支，这时候的税后利润并非最后的利润，就会让项目盈利状况看似非常乐观。只有土地增值税清算完成之后，才能够对项目中要缴纳的土地增值税金额进行确定，这种情况下的税后利润常常和预征时存在很大的差距。因此，土地增值税清算不但是最后的土地增值税决算，同时也会对整体项目盈利的状况产生判断影响。

（二）充分准备能够高效完成土地增值税清算工作

房地产项目需要很长的周期，在前期，根据预征率进行预缴土地增值税的简单计算，等到项目快完成时，企业中的工作人员或者是组织可能都产生了一些变更，这就使得清算工作面临很大的挑战，必须对收入成本等进行重新计算，重新整理数据资料。另外，我国的土地增值税税收政策也在进行调整和完善中，在清算时可能政策和开发初期产生了很大的不同，这都提高了土地增值税清算的难度。因此，要提前进行有效的准备和筹划，在项目整体工作中充分地贯穿清算工作，根据法律法规的变化和项目进展适时调整，从而保证高效地开展土地增值税清算工作。

（三）土地增值税清算质量影响企业长期发展

土地增值税受到地方法律政策的引导，企业必须充分关注当地土地增值税政策，同时及时进行筹划，防止出现税金损失。同时，在清算完成后，多数企业需要补缴巨额税款，因此必须预留充分的资金，在规范的时间内进行税款缴纳，避免被罚款。因此，房地产企业必须充分了解当地的税收政策，保证在规定时间中完成清算工作，确保企业的长效发展。

三、房地产企业土地增值税清算时遇到的问题

（一）房地产企业管理层对土地增值税清算工作不重视

在一些房地产企业中，其管理层没有充分重视土地增值税的税收筹划工作，也没有意识到清算工作的重要性，他们更多的是将工作重心放到节约成本支出、增加经济效益上，并没有意识到土地增值税税务清算工作的重要性。在实际的工作中，依然是传统的工作模式，比如和税务部门维护好关系、维护下人脉等，这种浅薄的工作方式导致工作人员也不能正确地掌握税务政策。在国地税合并之后，金税三期发票监控平台能够让企业之间的库存信息实现有效共享，在提高企业要求的同时也加大了企业的监管，大大提高了房地产企业因为违法带来的税收成本。因为房地产管理层缺乏充分的重视，导致一些税务风险被忽略，比如在房地产项目销售时，未能首先进行销售金额的申报，或者是延迟了工程结算，在进行预售款结转时，并没有开专门的房地产发票，这就使得企业的清算工作和土地增值税税收工作产生一些问题，不但影响了企业的声誉，同时也会错过一些国家的优惠政策，损伤了企业的经济利益。

（二）清算工