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城市更新背景下老旧小区加装电梯可持

续性发展

摘要：老旧小区加装电梯是国家“十四五”期间开展城市更新和老旧小区改

造工作的重点任务之一。通过对公开文献资料的整理河实地调研发现，老旧小区

加装电梯存在楼层利益难平衡、加装技术难突破、制度实施难落实等问题，进度

滞缓，不利于可持续性发展。对此提出利益分配方案、工程优化方案和平台构建

方案，为更好地推进老旧小区加装电梯工作的开展提供参考意见。

关键词：城市更新，老旧小区，加装电梯，可持续性

一、研究背景

城市更新是城市发展到一定阶段的必然产物。改革开放以来，中

国城市化的快速进展，促成了我国经济社会的巨大变革。我国城镇化

快速推进的同时也相伴而生可利用土地面积有限、生态环境遭到破坏、

社会矛盾激化等诸多问题。2020年末我国常住人口城镇化率为

63.89%，已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入高质量发

展阶段，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。

城市更新是实现土地节约集约利用、城市发展转型、城市功能完善和

城市品质提升的必然选择，是实现城市高质量发展的新路径，未来城

市建设发展的模式更多以城市更新为主。2019年12月，中央经济工

作会议首次强调了“城市更新”这一概念；2020年10月，党的十九

届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个

五年计划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出“实施城市更新

行动”；2021年3月，城市更新纳入《中华人民共和国国民经济和社

会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。

2020年7月，国务院办公厅印发【2020】23号《关于全面推进城

镇老旧小区改造工作的指导意见》，将老旧小区加装电梯纳入“十四

五”期间老日小区改造的工作目标，支持居民提取住房公积金用于加

装电梯。2021年8月，北京市印发《北京市城市更新行动计划

(2021~2025年)》，以街区为单元实施城市更新，积极推进老旧小区

改造，有序推进既有住宅楼加装电梯。老旧小区电梯加装工作正在有

序发展。

二、研究意义

党的十九大报告提出，提高和改善民生水平，加强和创新社会治

理，带领人民创造美好生活是我们党始终不渝的奋斗目标。近年来，

我国的老龄化程度不断加深，老年人口数量的持续增长，速度不断加

快，2018年，我国65岁及以上人口比重达到11.9%；2025年“十四

五”规划完成时，65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的

约15%。而无电梯老旧住宅的存在正成为高龄老年人生活质量与健康

的巨大障碍。该背景下老旧住宅加装电梯的可持续性发展成为一个具

有现实意义的研究问题。

加装电梯是国家“十四五”期间开展城市更新和老旧小区改造工

作的重点任务之一。作为一项政府鼓励、引导和支持的重要民生工程，

加装电梯对于应对社会老龄化、缓解“悬空老人”出行难的问题具有

重要意义。在政策、法规、资金、社会及市场的协同下，共同探索老

旧小区加装电梯创新模式，积累可复制、可推广的经验，改善居民生

活环境，增强人民幸福感。加装电梯好处众多，然而实际执行率却远

不达统计率。老旧小区改造目标的完成道阻且长。

三、现存问题

1、缺乏楼层利益平衡系统

楼层利益是指整栋住宅楼的不同楼层所具有的体现在价格上的优

势或劣势，以及由此产生的业主选择倾向。在市场的长时间发展适应

过程中，老旧小区住宅楼的楼层利益结构已经固化定型。比如一栋6

层住宅楼，数字越小出行越方便，通风采光越差，安全性越低，所以

3-4层成为了人们最想选择的楼层，也是价格最为昂贵的，1-2层和

5-6层价格根据实际减少。而加装电梯后，1-2层出行便利的优势被

打破，5-6层同时具有三点优势。且电梯安装会占用公共空间，进一

步影响1-2层的通风采光。这就导致了矛盾的产生，电梯加装往往因

此无法推进进度。

如果能解决1-2层业主利益受损问题，项目即可顺利进行。但现

在缺乏一个合理地费用分摊方案。一部电梯安装费用大约为20万元，

还不包括后期的维护检查支出。尽管政府会提供一定的补贴减轻负担，

但仍是一笔高额费用。目前各地普遍缺乏受损业主利益补偿时的可参

考规定，甚至尚未明确补偿受损业主的原则。

2、加装技术受限难以突破

在规划设计方面，加装电梯所占空间会多于原建筑平面，导致占

地面积增加、相邻楼间距减少，还会占用小区绿地、停