2025年-上市公司绿城中国财务案例分析(财物案例分析).pptx

“资本囚徒”绿城能否Hold住？

——绿城中国财务案例分析

案例导入

分析思路

宏观环境分析

行业环境分析

行业生命周期

财务风险特征

市场环境严峻

企业内部环境要素

绿城中国

绿城中国投资政策

投资战略

模式

投资活动

评价

投资规模

绿城中国的负债增长是它扩大规模的主要推动因素

成长性分析

自2006年上市以来每年购入大量的土地储备，新开工与竣工总建筑面积也在逐年递增，一直在进行扩张的投资策略。

1.政策变化

2.资金不足

成长性分析

去化率低下，购入楼面地价平均成本高昂。

销售业绩

绿城中国

万科

龙湖地产

行业百强均值

毛利率（%）

30.47

40.70

33.77

无

营运能力

绿城中国

万科

龙湖

行业百强平均值

存货周转率（次）

0.14

0.27

0.43

0.62

总资产周转率（次）

0.089

0.29

0.21

0.42

盈利能力

绿城中国

万科

龙湖地产

行业百强平均值

销售净利率（%）

17.16

17.43

33.24

16.22

净资产收益率（%）

13.25

16.47

28.89

19.8

总资产收益率（%）

1.53

3.38

7.00

5.5

可持续增长性分析

其中：

T——总资产与销售额的比率；

p——销售净利率（税后净利/销售额）；

D——股利支付额；

L——产权比率；

ΔE——新增权益筹资额

E0——股东权益

S0——本期销售额

2010年可持续增长率11%，实际增长率27%。增长能力已经超过了自身所能承受的能力，宜采取以下策略：

①提高资产周转率

②有益的剥离

筹资政策分析

主要筹资活动

筹资总体态势

总体

主要构成分析

内部筹资

外部筹资

其他

信托贷款

银行贷款

预售订金

盈利

主要构成分析——内部筹资

持续增长的预收账款，对于融资渠道紧缩的情况下意义尤其重大，为企业的项目扩张提供了最强的资金保障。绿城2010年高达475亿元的预收账款，对企业的拿地支撑作用不言而喻

主要构成分析——外部筹资（1）

绿城2010年信托贷款仅为8.98%，而2011年上半年就上升为25.63%，一跃成为主要融资方式

主要构成分析——外部筹资（2）

与龙湖相比，绿城银行贷款的还款时间大多集中在未来的三年内要偿还，其中要在1年内偿还的就占了35.29%，短期还款压力巨大

资本结构分析

负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑

资本结构分析

绿城中国

万科A

龙湖地产

银行贷款平均利率

7.34%

6.81%

5.45%

信托贷款平均利率

14%

6.04%

无

[1]因为绿城中国绝大多数银行贷款为抵押贷款，因此万科和绿城都选择了有抵押的贷款利率

绿城中国

万科

龙湖地产

行业百强均值

流动比率（倍）

1.33

1.59

1.26

1.94

速动比率（倍）

0.43

0.56

0.35

无

现金比率（%）

14.19

29

25.76

无

现金流量比率（%）

-7.75

1.73

22.14

无

现金流量债务比（倍）

-0.061

1.39

15.60

无

资产负债率（%）

88.47

75

75.78

70.4

长期债务比权益（%）

162.36

57.52

92.47

无

龙湖的现金比率以及现金流量比率都是很高的，说明龙湖有很强大的现金支撑，而绿城在现金方面就捉襟见肘了。

公司战略分析

当今健在的、最伟大的艾利·高德拉特提出的约束理论

（TheoryofConstraints，TOC）

公司战略分析

绿城现在销售的项目中，拿地时间基本为2009年下半年，根据2009年报显示2009年拿地的平均楼板价是5716元/平方米，《华东土地市场2009年年报》披露，绿城在华东购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米，而今年上半年，绿城的物业平均售价只有21149元/平方米

公司战略分析

在之前几年的扩张政策下，公司积累了不少土地，能够满足公司短时内的开发需求。若将资金集中在高盈利、高周转、低投入的项目上，反而更能提升企业整体价值，实现公司经营目标。

公司战略分析

公司战略分析

战略调整分析

资金

稳健的

投资政策

稳健的

筹资政策

管理品牌输出

启示

TEXT

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加强自身的政治、制度适应能力

为解决主要矛盾，可以加深次要矛盾

保持环境敏感性，适时作出战略调整

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ThankYou!

在此特别感谢会计学院各位老师的悉心指导！

感谢长和投资公司蒋董事长对我们实地调研的积极配合！