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流程管理手册
编号：
版本：A/0
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项目计划编制管理流程
项目计划编制管理流程
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流程管理手册
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版本：A/0
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项目开发计划管理流程
目的
规范公司项目开发一二级计划和各专项计划的编制流程，确保计划执行的有序、有据。
适用范围
适用于公司项目一二级计划和专项计划管理。
术语和定义
项目计划管理控制：是指在项目实施期间，对整个项目开展进行通盘考虑，全面规划，以达到优化各种资源（人力、物力、财力、时间）。
项目一级节点：是指项目开发运作过程中，对项目经营目标达成和整体进度影响最为明显或最为重要（如对现金流影响、对企业管理要求影响）的节点，一般在20-40个。
项目二级节点：是对项目一级节点的细化，反映由项目准备开始，到交楼入住结束。包括规划设计、招标合同、施工准备、基础工程、主体工程、装饰工程、开盘销售、安装工程、室外工程、竣工验收、交付使用等工程建设的全过程，用于实现在计划编制环节各专业部门的主要工作协同。项目二级计划节点不得突破已确定的项目一级节点，一般经验在80-200个。
专项计划：是指依据项目一二级节点计划编制的各专业部门工作控制计划，可用于指导岗位级的工作。
职责
总经办
组织项目一二级节点计划模板的编制与更新；
组织、督促项目开发各级计划的编制；
组织编制项目运营目标书；
组织召开项目一二级计划讨论会、项目运营决策会；
在项目一二级计划、项目运营目标书等确定后，予以发布；
监控项目开发各级计划的执行。
各部门
负责编制本部门的专项工作计划并执行。
根据会议手册要求，参与项目一二级计划讨论会、项目运营决策会等。
城市公司工程部
负责根据计划模板，编制项目一二级计划；
根据会议手册要求，参与项目一二级计划讨论会并作汇报；
根据会议手册要求，参与项目运营决策会等；
负责推动项目一二级计划的执行，确保项目整体经营目标的达成。
审核/审批部门、岗位
总经理审批项目一二级计划，董事长审批运营目标书。
总经理审批各专业专项计划；
工作程序
5.1项目计划模板与分级
5.1.1根据已经确定的某某项目开发一二级计划模板，考虑净地住宅项目、旅游项目、商业项目的不同及是否进行精装修，项目一二级计划模板所有差异。各类项目一级节点如下：
净地住宅项目
旅游/商业项目
取得《国土使用权证》
产品建议书论证并通过
项目运营目标书评审通过
规划方案设计评审通过
取得《建设工程规划许可证》
项目实施启动会召开
全套施工图内审完成
目标成本完成修订并形成责任成本
招标采购策划书通过
工程管理策划书通过
取得《建筑工程施工许可证》
项目融资银行批复通过
正式开工
施工达到±0
售楼处精装施工完成
样板间精装施工完成
取得预售许可证
示范区开放
项目开盘
主体封顶
第一次工地开放日
土建单位与装修单位工作面移交
精装修大面积施工完成且通过内部验收
景观施工完成
竣工备案完成
完成40％销售
完成75％销售
完成95％销售
模拟验收及整改完成
第二次工地开放日
交房前风险检查完成
集中交付完成
取得《国土使用权证》
商业定位报告内部审批通过
产品建议书论证并通过
项目运营目标书评审通过
规划方案设计评审通过
取得《建设工程规划许可证》
项目实施启动会召开
全套施工图内审完成
目标成本完成修订并形成责任成本
招标采购策划书通过
工程管理策划书通过
取得《建筑工程施工许可证》
项目融资银行批复通过
正式开工
施工达到±0
展示中心精装施工完成
取得预售许可证
展示中心开放
项目开盘
主体封顶
公共部位精装修施工完成且通过内部验收
景观施工完成
竣工备案完成
主力租户招商完成（根据项目需要）
完成40％招商
完成75％招商
完成95％招商
完成40％销售
完成75％销售
完成95％销售
模拟验收及整改完成
交房前风险检查完成
集中交付完成
注：对净地开发项目，“土建单位与装修单位工作面移交”和“精装修大面积施工完成且通过内部验收”两个节点仅针对大面积精装修项目。
5.1.2项目一级节点中，正式开工、项目开盘、竣工备案完成、集中交付完成为公司最高领导特别关注的里程碑节点。
5.1.3各项目类型具体的一二级计划模板详见总经办
5.2项目一二级计划编制
5.1.1项目获取后，根据需要，总经办适时召开项目前期启动会，明确项目运作框架思路，具体参见【某某地产经营和项目决策会议管理手册】之“项目前期启动会指引”。
5.1.2项目前期启动会上，董事长明确四个重大里程碑计划节点达成要求：正式开工、项目开盘、竣工备案完成、集中交付完成，并就公司资源向该项目的分配做出部
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