房地产绿茵河畔项目营销策划方案经典营销策划方案汇报案例.ppt

;去一种区域做工作，应当从解读这个都市开始;项目背景：目前项目一期实景展现，但销售速度一般；对于此，我们需要找到项目面临的关键问题：

项目全案在新乡房地产市场处在怎样竞争态势？

项目的关键卖点是什么；

项目能卖多少钱？我们采用什么样的价格方略能卖的更贵一点？

项目怎样可以实现迅速销售，同步保障项目的品牌？;;;PART1市场及竞争;项目距离新乡主城区约10公里；

和平大道、新中大道两条都市主干道使项目可以迅速抵达老城中心、新区中心。

目前有2、13、22、23、32多班公交抵达项目区域，交通设施完备。;位于青青生态园内，环境好；

350亩低密度别墅区；

规划拥有商务会所、综合商铺、国际会议中心和“试验学校”，综合配套高原则；;项目关键营销定位:

居于墅/归于林/隐于自然;我们认为;PART1市场及竞争;本项目地处新乡市凤泉区，与市区拥有约10公里距离，短期内非政府重点发展方向。;我司认为：

项目别墅产品的重要在新乡市区郊区。重要的竞争项目为两类：

1、新乡市（县）别墅项目：重要在市区南区与新乡县交汇处

2、新区住宅项目

下面我们就此两类竞争项目简况做一下类比分析，以找到项目的关键优势及市场切入点。;新乡别墅竞争对比;别墅类重要住宅竞争对手;别墅类重要住宅竞争对手;PART1市场及竞争;SWOT分析;;;;SWOT分析：

多运用优势

多发明机会;PART2项目营销定位;郑州——龙泊圣地;营销手段1：高端调性确立项目品牌;营销手段2：优势卖点反复宣传;营销手段3：市中心售楼部、免费班车保证项目人气;营销手段4：多次举行活动，口碑传播;营销手段5：大优惠幅度提高转化率;广州市区;开发及销售次序：项目占地700亩，开发建筑面积50万平米，分7期开发;我们对万科四季花城的理解;项目位于南海地界内，区域陌生，广州市民的心理距离远

修建2.6公里私家路连接对外交通，并引入多条公交线路，设置免费看楼巴士，改善项目交通条件，减少广州客户对市郊的陌生感和抗拒感;经验2——小量滚动开发、多次开盘，不停强化市民认知;经验3——全方位的产品超越;经验4——对景观资源的保护性运用，价值最大化;;万四季花城;案例???照总结;PART2项目营销定位;我们首先要理解：

客户为何买别墅？

客户买别墅关注什么？;寻找本项目的价值信息;找到本项目的营销关键价值;项目与之于新乡，在于居住文化的更新，身份、品牌的象征。

对于新乡市场：用住宅的价格买一种环境舒适的别墅产品。;高端产品;营销方略1：

建立高度让新乡生活的更好;营销方略2：

先造人气再卖价格;营销方略3：

定向突破先建圈子再搞营销;营销方略4：

理念创新引领生活

建立原则打造独特品牌力

打造所有人的梦想居住城邦

价值凌驾于都市之上;营销方略5：

变化新乡人对房地产的认知

房子不仅仅是买来住的

房子是可以用来“盈利”的;营销方略6：

超高端产品推广

合理化价格入市

心理顺差增进销售

热销导致社会影响力;营销方略7：

项目升级论不停超越

项目升级（获奖）、景观升级（实景展现）、产品升级、服务升级等;手段1：围点打援：围住一种点的敌人（高端客户）靠这个诱惑前来支援的敌人（高端客户），其真正目的是打支援的敌人（高端客户）。;营销战略八大战略;营销战略;PART3营销手段;;我们的工作重点是——;

通过活动事件和概念炒作建立项目高端形象；

卖场的特色及档次感；

项目现场的实景体验气氛（后期）；

物业服务展示等提高形象及品牌。;;;;借势教育巨头，强化项目特性，保障客户信心；举行签约典礼，制造新闻事件。;品牌及形象规划

提议在中前期着力于销售中心场景及销售物料的营销；

条件成熟后重视现场体验式营销。;——销售中心必须宽阔气派、品质感强，通过灯光、室内装饰使其愈加沉稳、富品质档次感，并成为都市的一道亮丽的风景，具有鲜明的标志性;营销中心内外——门头展示、停车指示、示范景观等

内部环境：由灯光、独特家私营造的气氛

体验点：VIP区、水吧、影视厅、都市艺术廊等

亮点：从进入销售大厅前开始即体验“高端生活”;;专门为简介小区产品而做成一本精美的《品质生活手册》。手册多用美妙的景观、户型、家居图片来体现小区美妙的居住气氛及产品信息；

阶段性此册子可以直投政府部门或写字楼。;——路面、景观节点，处理的国际化、标识化元素，富有情趣而亲切。更可融合“人文”概念处理细节。

;施工工序及建筑材料剖视——用展示告诉客户我们项目的施工工艺，不一定是绝无仅有的，但可以是提高项目档次的重要手段。;用最新的虚拟S2E技术，将整个项目做成电子沙盘，然后可以以客户的视???进入每一套单位，每一间房间（就像目前CS游戏），然后房