万州福斯德广场案例研究.pptxVIP

万州三峡FirstPlaza调查报告

;项目简介;二、基本信息资料（整体规划，周边配套）;;;;三、户型配比;;四、客户分析;五、价格策略（租售价格，递增形式，车位价格）;;六、销售情况分析（空置情况）;七、推广策略;;八、项目综合评述;;;（一）缺乏资金实力

做商业地产首先要解决的就是资金实力，商业地产是一个进入门槛很高的产业。该项目的开发商宗申锦田和恒鑫房地产开发公司的资金实力并不雄厚，也没有做商业地产的经验。如果资金保证不了，对后续的招商等工作非常不利。

（二）缺乏人才

商业地产是一个复合型的行业，一般做百货超市的人是做不了商业地产的。做购物中心是先做商业规划，然后找租户，主力店和次主力店，这样才能保证开业的时候没有空置铺位，做到满场开业，为后续的经营管理打下良好基础。事实证明，在福斯德广场这个项目里是没有做商业地产的专业人才的，对可能要发生的事没有预见性及实时控制能力。

（三）商业地产切记要只租不售

该项目在万州的中心位置是比较根深蒂固，号称万州“解放碑”，但是整个项目如果销售之后，那就很难保证项目经营的整体性和经营的有效性。比方说开业的统一时间、统一业态规划和调整，以及主力店和次主力店的的分配。虽然该项目后续也做了很多努力，包括项目统一招商、先租后售，但还是有很多方面保证不了，统一不了。;;（五）商业定位

商业定位决定项目的成败，应注意几点：

第一，定地址。其一，该项目虽然处在万州高笋塘的中心地段，但该地段处于当地人称的“阴街”，这一条路下来有好几个支路，将人流量大大的分流，不利于人行走，对聚集人气没有帮助；其二，该路段是单行道，很多车辆都是从这里经过，而且站点都是只能设在对面，输送走了大量的人流，对于很多开车购物或者打车的人也来讲也是极不方便的。其三，没有天桥和地下通道设计，不利于行人走到该项目，只能横穿马路，对此带来的危险也是极高的。所以，该项目在选址上的不够严谨，没有设身处地的为后期营运工作打下坚实基本，为后期购物中心的经营埋下了极大的隐患。

第二，定规模。万州目前总人口??173万人，城镇人口约66万人。该项目商业面积约7.3万平方米，从规模上来看，没有什么大问题，甚至还有点偏小。

第三，定主力店。目前国际上做购物中心有一个趋势，更多的是发展文化、娱乐及健身等业态。购物中心的功能主要包括购物、休闲、运动和交际。人在这里面可以连续玩好几个小时，更长的一呆一天。发展文化娱乐等方面的内容也是为了增加人们的滞留时间，所以，只考虑做零售卖场是不可行的。在该项目中，大多数的地方都被规划成了做服饰，业态分布是不合理的。而且在初期做这个项目的时候并没有那么多的小商铺，开发商为了回笼资金而迎合小投资者的需求将大铺改小，到后期也不管有没有主力店了。其实一个购物中心是需要多个合理业态的主力店和次主力店才能托起它的健康持续稳定发展的。

;（2F的走廊设计）;;;;（八）承受压力

做好商业地产必须要有承受压力的准备，商业项目肯定是有养伤期的，起码也是两到三年的时间。但是该项目开业后不久，许多商家纷纷撤场，开发商一看大事不妙，自己也没有能力对这个项目进行从新整合招商以及运营，便撒腿开溜，留下一个烂摊子给当地政府。根本没有从本质上认识到自己的问题所在，无疑，他们做购物中心是失败的。正如董事长所言，把房子建好后销售出去不是商业地产，是房地产。所以，这样的现实与他们当初做这个项目时候提出的要打造万州第一商业步行街的豪言壮语是相悖的。

要做到以上几点，对于开发商来讲是很难的，要考虑很多综合要素。在重庆做得比较好的购物中心就是重庆万达广场和北城天街。如果以后有开发商想学做购物中心，个人建议应多参考这两个项目。不管从资金、专业人才、商业定位、搞好规划设计以及承受压力等各个方面，这两个项目的运作无疑是比较成功的。业主在这样的项目受益后会成为发展商的铁杆粉丝，不管走到哪里做开发他们都会跟着走。发展商在各个地方的购物中心做好后才能形成规模效应，才能形成长期稳定的现金流，才能实现零售物业的租金收益与较高的租金收缴率。这样，发展商、业主、商家才能实现共赢。;小结;