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第三章房地产开发程序

选址1.市场条件判断项1.确定开发方案2.项目位置选择立2.编制可行性研究报告取得土地1.办理《建设用地规划许可证》规划设计1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《国有土地使用证》开工建设1.招标:寻找施工单位2.领取《建设工程施工许可证》3.开工建设竣工验收1.领取《商品房销售许可证》

三、开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿一二三四五建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证

三、开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事提交文件1.市场条件判断2.地块位置寻找开发商寻找可以投资的地块投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书nn市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断

三、开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事向政府提交文件1.投资分析2.编制项目建议书项目建议书开发商取得项目开发经营权3.编制可行性研究报告可行性研究报告4.进行项目方案概念设计涉及部门分别为:计委规划局建委开发商需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告

三、开发流程选址立项取得土地目的规划设计开工建设竣工验收人事向政府提交文件1.《建设用地规划许可证》规定提交文件1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》开发商取得土地开发与使用权2.《国有土地使用证》规定提交文件

三、开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书11.房地产开发企业资质证书等

三、开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事向政府提交文件1.项目方案设计开发商项目方案满足市场需要和政府要求2.项目方案审批项目设计方案3领取《建设工程规划许可证》办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书

三、开发流程选址立项取得土地目的规划设计开工建设竣工验收人事向政府提交文件1.施工队招标开发商找到符合条件施工队,开发建设项目设计方案2.领取《建筑工程施工许可证》办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.《建设用地规划许可证》及附件3.《建设工程规划许可证》及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知

三、开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事向政府提交文件1.建设项目2.工程验收开发商完成建造,出售,回收资金及获利之前取得的所有证办理《商品房销售（预售）许可证》:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和

三、开发流程总结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》