项目规划建议.pptxVIP

;地块卫星图;;优势：;劣势：;机会：;威胁：;对策：;二、项目周边房地产市场分析;除价格外，购房时最看重的因素

购房时，除价格外交通便捷、小区地理位置、大中庭绿化、建筑质量和商业配套是被访者最看重的因素。

;理想户型三室两厅两卫为主，两室两厅一卫为辅

理想户型结构以三房和两房为主，其中又以三室两厅两卫的需求度最高，达总量的55%；其次是两室两厅一卫和三室两厅一卫。;受访者能承受的单价

因被访者选择物业类型不同，其可承受的单价从3200元/㎡到4200元/㎡不等，主要集中在3600-4000元/㎡，总体平均单价为4000元/㎡。;项目名称;现状概述：

住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套，商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右，热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、???点、价格之区别，竟争相对激烈。住宅均价约3000/㎡左右。

商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。

车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。

如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去化周期与价格不会有重大突破。

结论：

1、住宅、商业、车库、存量相对当地市场较大。

2、住宅产品同品类无重大差别、只能以价格主导市场。

3、商业受当地人口数量与消费水平限制、商业空置率高、无统一招商，靠市场自主消化周期过长。

所以，本项目消量与价格想要有所突破，必须要在产品上有所创新，才能吸引本地有限的客户群体。如果还是普通平层、商业无统一招商、只能注定去化缓慢。

;三、规划建议;项目位于山湖路实验高中南侧，地块规整，且项目南侧紧邻铁路干线，因此设计时采用大量绿化隔离，将噪音及视觉影响降到最低。采用色彩明快、灵动线条的地中海建筑风格，注重建筑外立面的打造，在视觉上与景观形成和谐统一，通过建筑缓冲，最大化提升户型、通风、采光及利用率，景观以绿植及水景主体为核心，实现该项目与同区域其他楼盘的差异化，体现高端居住品质的内涵。;

“地段+景观+空间+生活+人文”要素组合;板块价值;在凸显项目价值的思路下，本项目核心价值主要分为：

现有核心价值和可创造的核心价值

现有核心价值：

区域价值——重点学区及大企业生活聚集中心背景；而且得到市民公认。

项目价值——“人文、高端、出新”的稀缺资源，海尔等品牌价值导入。

可创造的核心价值：

项目标杆性定位、领跑七台河市场新居住理念的错位竞争；

产品创新、服务创新、销售创新所形成的差异化竞争。;项目核心价值导向的三个定位方向：

说品牌：海尔智能

依靠海尔智能家居品牌，突出项目开发公司的强大实力背景，建立项目在市场上的“领跑者地位”，充分挖掘健康居住理念；

道资源：城市中央

放大和凸现本案所拥有的稀缺资源和区域未来生活配套资源，充分利用“地处交通要道”打造高尚人居环境，作为健康社区、生态生活样板示范项目，同时强调项目处于老城区的地段优势，以及地处城市“人文润泽”的优势，建立项目”宜居中心、健康养生中心、人文学区中心、名企员工聚集中心“的复合型地标地位；

优产品：做富足之气

通过产品创新、户型创新、配套附加创新、绿化创新、销售体验创新等手段，切实的实现产品在市场的独特优势，顺应市场普遍攀比的消费心理，赢得客群。

;分析学区房的看重点趋向

结论：

普遍对学区房的概念认识是挨着学校，享受教育指标，同时考虑房子的价格，关注度及追捧热度逐年递增。;核心目标：

以本案开发带动区域成熟进度，通过高性价比的创新产品，以较高端的产品形象，实现快销热销，强化消费者、实现项目在市场品牌价值的建立与传播。;总平面布局示意图;;以微坡植被种植手法打造出植被的层次感，营造出高低错落的复合视觉体验；通过拉伸视觉宽度，弱化对建筑体的关注，减少空间紧促感。

构建出“乔木——灌木——花丛——草皮”的四重复合植被体系，利用层次变化营造高低错落的观感效果，增加视觉宽度和深度，道路体系与植被的自然融合。;1、精致主入口及景观主轴;;在产品风格方面，建议托斯卡纳风格建筑：

1、现阶段区域市场逐渐发展，客群多喜明亮整洁且线条风格硬朗的建筑风格；

2、出彩的地中海式建筑，需要较好的园林景观配合，才能营造较美的地中海风格；

3、市场暂未出现过现代化智能社区，如规划托斯卡纳建筑风格，且科技感十足的产品配套，必定引爆市场。;风格表现;建筑风格：

风格特点采取质朴温暖的色彩，建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵和奋发向上的精神面貌