可编辑培训课件-购物中心行业市场前景及投资研究报告：现状，趋势，现金流.pptx

证券研究报告购物中心现状趋势现金流解析——收租资产系列报告之购物中心地产行业强于大市（维持）2024年2月23日

核心摘要?购物中心历经多轮发展，存量规模持续扩张：国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，2023年末存量规模增至5.17亿平米；按辐射范围可分为都市型、区域型、社区型，按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等。购物中心运营模式为租赁模式，主要收取租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费、停车费等，其中租金为收入核心；运营支出涵盖物业管理及维修保养、运营管理费及折旧成本、各类税费等，主要岗位涉及招商、市场策划、运营等。行业竞争格局相对稳定，2011年以来前五企业份额维持17.9%-21%区间。?短期供需压力犹存，“存量改造+轻资产+重运营”趋势增强：2023年消费修复主要受益于场景约束解除，城镇居民消费倾向回升，但距离2019年仍有差距。尽管新增供应触顶回落，但存量规模仍维持相对高位，叠加短期宏观预期偏弱制约居民消费意愿及能力，购物中心整体发展面临一定压力。中长期随着城镇化进一步推进、电商渗透率趋稳、线下业态持续创新，线下消费需求仍将具备一定韧性。存量时代下行业关注点由购物中心数量增长向质量提升转变，存量项目改造、轻资产扩规模、深度运营成为行业参与者重要发力方向。?所处区位及后期运营影响购物中心现金流：租金收入为购物中心主要现金流，受单位租金、出租率直接影响，但从购物中心本质而言，决定商户是否入驻、能否承受较高租金主要在于项目客流吸引、销售转化能力。进一步细分来看，购物中心所处商圈与交通可达性奠定客流基础，项目设计与细节保障客流舒适度，业态丰富性打造利于消费需求释放，主力店、首店引进有助于树立品牌差异，会员体系建立构筑私域流量运营空间、助力复购意愿提升。除此之外，租约集中到期、租金催收及免租等行为亦将对租金稳定性产生影响。?投资建议：我们认为优质购物中心出租率高、销售额稳定，运营经验难以模仿复制，具备长期投资价值。尽管短期需求修复尚未稳固，行业发展面临一定压力，但中长期城镇化率提升、线下消费需求释放下机遇犹存。建议关注优秀购物中心开发运营企业，以及相关消费类基础设施REITs投资机会。?风险提示：1）国内经济增速回落，消费增速大幅下行风险；2）存量竞争加剧，购物中心格局恶化风险；3）购物中心内容创新、业态升级低于预期风险。

目录CONTENTS购物中心基本情况购物中心发展趋势购物中心现金流影响投资建议及风险提示

购物中心经历多轮发展，涵盖多种类型?购物中心为由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划，在一个相对固定的建筑空间或区域内，统一运营的商业集合体。购物中心分类分类依据具体类别相关特征位于城市核心商圈或中央商务区，辐射半径可以覆盖甚至超出所在城市都市型区域型?国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，现已形成多元开发理念、更为注重消费者购物体验。按辐射范围可分为都市型、区域型、社区型；按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等类型。位于城市新区或城乡结合部的商业中心或社区聚集区，紧邻交通主干道或城市交通节点，辐射半径约在5km以上按辐射范围以满足周边居民日常生活所需为主，配备必要餐饮和休闲娱乐设施。位于居民聚居区中心或周边，交通便利社区型购物中心发展历程精品时尚型年轻时尚型生活配套型家庭娱乐型商品组合以高端国际品牌为主商品组合以中端潮流时尚品牌为主商品组合以生活用品及家庭服务为主以大型家庭娱乐项目为主要聚客力量2013年至今成熟阶段，购2003-2012年物中心逐渐走向有序，形成多元开发理念，业态集购物、餐饮、休闲娱乐等为一体，更为注重消费者体验成长阶段，各类型参与者纷纷投入购物中心开发建设20世纪90年代按主题形成阶段，主动尝试，上海恒隆广场、北京国贸商城等率先导入购物中心开发运营理念20世纪80年代起步阶段，自发探索但并未形成较大影响力项目以销售打折商品为特色，在交通便利或远离市中心的交通主干道旁、旅游景区附近奥特莱斯型混合主题型无清晰主题或多主题混合3资料：零售业态分类(GB/T18106-2021)，数位线下大数据，平安证券研究所

租金为购物中心收入核心，物业管理、推广等作为补充?购物中心运营模式为租赁模式，主要盈利模式为收取租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费、停车费等。2022年华润青岛万象城租金收入、物业管理费收入占比66%、18.9%；杭州西溪印象城租金收入、物业管理费收入占比71.2%、18.2%。租金收取方式中，固定/提成租金取高、纯提成租金与购物中心销售额直接相关；其中固定/提成租金取高既能保证稳定保底收入，又能分享商户销售业绩提升，对购物中心最为有利。消费基础设施REITs底层资产租赁面积占比（20