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房地产工程成本管理卢卫东2006年04月15日

房地产工程成本管理观点解析?谁是控制工程成本的核心部门?目前流行的工程成本观点?工程成本控制的投资理念?套用传统定额计价体系的误区?工程量清单的威力?工程成本动态控制的思路?坚持工程招标低价中标的原则?工程招标后是否还需要砍价?99条理由与1条理由?我们为什么怕设计变更？?还谈现场签证?工程成本与财务的关系?工程成本控制体系中最难的是什么？?房地产工程成本管理10大关键环环节?工程成本管理思路的要点

房地产企业工程成本管理思路?1、公司经营层面?经营情况（比如：土地、配套费用、合作条件等等）。?项目的可行性研究（经营、营销、方案设计、开发，强调高端信息的重要性，点评不同的经营模式，探索摊薄地价挖掘土地价值）。?财务现金流核算，确定工程招标付款条件。?抢工等经营需要引起费用的增加。?2、产品定位层面?项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。?3、规划、设计层面?控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、?水、电、设备的设计参数；控制材料、设备的选用。?规划、设计控制工程成本理念，详见专门PPT。?4、工程层面?编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。?建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。?制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。?5、后评估?工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。

某公司目前控制工程成本的流程?房地产工程成本管理流程图，详见链接。?房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分?现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例?规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。?方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。?扩初设计阶段：???建筑参数控制结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书?施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书?选材用料标准确定：见某庭选材用料标准?编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指标?承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序，某庭电梯梯调研报告?确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工技术标准?技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析?定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图?项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程?工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程

声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。

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谁是控制工程成本的核心部门?观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门。?观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门。?观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。?观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。

目前流行的观点?工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。关于设计如何控制成本详见专门PPT。

工程成本控制的投资理念?选用技术方案的标准是什么呢？◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。◆投资决定技术标准。?承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。?房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。

套用传统定额计价体系的误区?解读传统定额：?传统定额的历史渊源－计划经济的产物；?定额管理的本位现象－采集数据的本位；?市场定价与定额基本脱轨。?存在的误区：?误区之一：费率误区。?误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。?误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。

工程量清单的威力?为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？◆这是信息对称与不对称的问题房地产公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法－货比三家。?工程量清单招标，计价