房地产推盘定价建议课件.pptVIP

房产政策：在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的背景下，“国五条”的出台主要能起到稳定市场预期的作用，对楼市不会产生实质性影响，“两会”将成2013年楼市的风向标。u温家宝：研究部署继续做好房地产市场调控工作2013年2月20日，温总理主持召开本届政府最后一次常务会议，研究部署房地产调控工作，表明了政府坚决稳定房价的态度。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，即所谓的新“国五条”。新景祥观点：“国五条”的出台只是对前期政策的覆盖，显示未来调控趋于长效化和差异化，等3月份“两会”以后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，将决定2013年楼市的最终走向。INTERNATIONALSEASHORECITYOFEDUCATION

货币政策：2013年，面对持续上涨的房价，以行政手段为主的调控措施可能进一步从紧，限购、限贷、限价皆从严；房贷也有进一步收紧的可能，三套继续停贷，二套房利率普遍上浮10%，首套贷款大部分回归基准利率，只有部分银行有优惠。u2013年2月盐城市区各大银行新房贷款现行政策一览INTERNATIONALSEASHORECITYOFEDUCATION

由政策可见：宏观调控挤压二套房客户，对首套房客户置业有一定扶持作用；从一二线城市近期表现来看，市场持续回暖，房价稳中微涨，“国五条”的出台对楼市的影响从3月初已经有所显现，“两会”将成今年楼市的风向标；INTERNATIONALSEASHORECITYOFEDUCATION

新年后盐城房地产市场回顾

土地市场：土地市场无太大变化，年初土地供应计划刚开始，1月成交高峰实为去年12月的集中供应因素，2月回归低调状态。u盐城土地成交量在今年1月份达到峰值，成交土地多为去年12月份的供应土地，去年接近年底受国家房地产调控政策影响，开发商拿地热情不高，实际在今年1月份的拿地高峰过后，开发商手里闲置土地明显增多，且由于正处年初阶段，供地计划刚刚开始，导致2月份的土地成交量陡降。u从今年成交地块可以发现绝大多数地块都是以底价成交，不再现之前那种房企争抢地块的火爆场景，宏观调控初显成效。

房产市场：今年来盐城住宅成交量略有下降，小面积、低总价、性价比较高刚需产品去化量凸显。u从去年年底至今年年初，盐城楼市出现“暖冬”现象，住宅月成交量均突破2000套。而今年1月份高成交主要受春节返乡潮因素，2月份楼市持续回暖，国家在2月20日出台“国五条”政策后，众多改善性楼盘的来人量及成交量收到一定的波动，等3月份“两会”以后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，将决定2013年楼市的最终走向。u从住宅成交走势看，我们认为现阶段的成交回暖也是必然趋势：1.国家宏观调控处于微调维稳阶段，刚需型产品持续释放。2.目前的信贷政策也支持了加大一部分刚性需求客户置业。所以从今年的楼市来看，性价比较高的楼盘去化速度较快。InternationalFine

竞品供应：后续供应量较大，3-5月份预计面临一波供应潮，较多楼盘推盘销售，并且推售户型以中小户型为主。u我们对近期要开盘项目做了盘点发现：1.较多楼盘将放在3-5月份，其实是由于市场部稳定因素影响，在等待一个较好的时机推盘。2.近期推盘量均不大，考虑开盘去化，故将以小步伐推盘。3.推盘户型均以80-130㎡中小户型占多，在紧要关头多吸引刚需客户。

关注项目成交：二月重点关注项目成交略有回暖，低价跑量项目优势明显。?从市场典型个案来看，近期成交量有持续回暖，尤其体现在一些销售价格不高，并且户型适中的项目（中庚海德公园、中南世纪城）。?从侧面了解到，这两个项目实际成交价格均不高，整体比较之后性价比较高，受较多刚性需求客户的追捧。?而华润橡树湾高层房源的折扣力度最大，优惠幅度达6%-13%，近期去化量上涨，但其小高层房源由于价格偏高且无优惠导致去化惨淡；大户型产品仅公园道一号持续走好，主要是前期口碑好加之房源充沛，相反龙泊湾处于一期尾房。

近期市场成交量略有回暖，部分典型项目来人量有所攀升，性价比较高的刚需产品成交量也显得较为活跃部分单价较高的改善型产品成交量不甚理想具体看下面几个有代表意义的项目……

华润橡树湾：城南高端住宅项目的代表，销售价格高出周边项目500-1000元/㎡，140㎡户型总价较高去化较慢，高层通过大幅折扣成交量有所上升。一期二期未推10

华润橡树湾：由于成交平淡，华润改变销售策略，针对高层房源推出最大优惠折扣政策，以低价格重新涌入市场，近期来人量有明显上涨。?高层33层6#楼，89㎡，优惠为总价减8万，相当于87折，优惠13%；?高层33层16#楼，93、99两户型，小三房，优惠为总价减四万，按时签约2%优惠，相当