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第九章房地产开发项目的实施

第九章房地产开发项目的实施第一节房地产开发项目管理第二节房地产开发项目合同管理第三节工程索赔管理第四节项目竣工验收

第一节房地产开发项目管理一、房地产开发项目管理模式参与者：ua、自行建设管理：开发商、承包商b、委托建设管理：开发商、承包商、监理商开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务公司完成——监理企业。模式：平行承发包管理、总承包委托建设管u理

二、房地产开发项目管理目标“三控”目标：进度控制、投资控u制、质量控制“两管”：合同管理、安全管理u“一协调”：组织协调u

三、房地产开发项目进度控制进度控制是以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，对建设工程项目实施时间管理，确保项目工期目标得以实现。

（一）房地产开发项目进度控制的主要内容编制实施阶段总进度规划u编制工程进度计划：总进度计划、年度计划u核准施工进度计划u编制其他配套进度计划u督促监理工程师u检查与纠偏进度计划u

工程进度计划的编制（WBS方法）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序统计计算每项工程内容的工作量uu估算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表u示u按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后顺序根据总进度纲要的总体部署要求，做适当完善u报请公司项目经理层批准u

编制其他配套进度计划材料供应、设备采购计划设备周转计划uuu临时工程计划

进度控制中应关注的因素材料、设备的供应情况设计变更uuuu劳动力的安排情况气象条件

（二）进度计划的编制方法1、表格法表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣u工日期，主要用于总进度控制和里程碑事件时间的标示。它内容单一，信息量少，主要在企业高层使用。

2、横道图法：横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法

3、网络图法：网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督。

四、房地产开发项目投资控制房地产开发项目投资控制是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。

（一）编制投资计划编制投资计划必须对开发项目总投资进行u分解。投资的分解方法有按投资构成、按照子项目、按照时间三种。投资计划的表示方法有时间—投资使用计划、uS形累计曲线和投资计划表，也可使用时标网络计划对投资直接进行标注。

时间—投资使用计划

时间资金的S形累计曲线

（二）支付工程款及方式工程款的种类：工程预付款u工程进度款支付工程款的方式：按月支付、竣工u后一次付清和分段支付

（三）投资约束采用效率更高的技术方案、降低原材料费用符合国家质量标准的前提下降低工程质量标uu准u不影响开发项目的主要功能基础上，删减项目任务控制工程变更的数量uu更加严格的管理措施，责任到人

五、房地产开发项目质量控制质量控制是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。

（一）主要质量控制要点审核施工组织设计u对原材料的检验u对工程中的配套设备进行检验u控制混凝土质量u隐蔽工程验收u

（二）确立有关质量文件的档案制度为了便于信息随时调用，应汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括承包商（分包商）在工程质量方面应提交的文件，按照统一的编码规则，进行分类管理，定期归档。

六、房地产开发项目安全健康管理和环境管理安全健康管理的主要任务是保证建设工程u的生产者和使用者以及第三者的安全。环境管理是指保护生态环境，如控制现场u作业的粉尘噪音、三废等对环境的危害，并考虑能源节约和减少资源的浪费等。

七、房地产开发项目协调（一）项目系统内部关系的协调：人际关系、组织关系、需求关系（二）项目系统与近远外层关系的协调

（二）项目系统与近远外层关系的协调开发商与承包单位的协调：招投标阶段的协调、施u工准备阶段的协调、施工阶段的协调管理，交工验收阶段的协调管理，协调总包与分包商的关系。协调与设计单位的关系：尊重设计单位的意见；主u动向设计单位介绍工程进度情况，以便促使他们按合同规定出图；有条件的话，促进设计—施工单位组成联合体进行设计施工总承包。协调与远外层的关系：与政府关系的协调、与社会u团体关系的协调。

第二节房地产开发项目合同管理一、合同管理的作用确定了工程实施和工程管理的工期、质量、u价格等主要目标、是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据规定了合同双方在合同实施过程中的经济u责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段

履行合同、按合同办事是工程过程中双方的u最高行为准则，合法合同签署后成为法律文件，具有法律约束力一个项目的合