梦里水乡营销报告.doc

总目录

前言梦里水乡营销报告摘要

第一篇项目篇

第一章项目SWOT分析及因素分解

第二章项目定位

第三章素质营造建议

第二篇营销篇

第一章营销总体思路

第二章入市时机

第三章前期推广策略

第四章事件营销

第五章区域包装

第六章前期营销预算

项目篇

第一章项目SWOT分析及因素分解

第二章项目定位

第三章素质营造建议

土地SWOT分析及因素分解

项目优势

1环境优势：位于南昌县新城规划中心区，澄碧湖风景区，周边环境优美；

2规模优势：项目用地近135万M2规模较大，便于以崭新的思路进行规划设计形成一个完善的社区形象，易形成规模效应；

3规划优势：由东略建筑公司主笔，小区规划设计良好，生态环境优颇佳；

4户型优势：首创南昌园内水景体系，融入T wonhouse建筑风格，使小区极具创新优势；

5导向优势：梦里水乡的建设旨在成为超前性导向性，科技含量高的高尚住宅小区，因此，起点高，要求高，前景向好；

6竞争优势：作为一块尚未开发的处女地，可以进行高起点高标准的规划和建设，压制竞争对手；

7中心北移优势：梦里水乡地块位于新城区规划区核心地段，由于老城区改造的困难，目前南昌县已全部北移，小区地块将成为南昌未来的枢纽地带，前景光明。

梦里水乡的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，我司建议在延续，挖掘江南水乡文化价值的前提下，找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目的各项优势进行合理串接，形成一个科学系统的推广体系。

项目劣势

1配套劣势

项目属新城规划区，周边生活未成气候；

周边商业配套欠缺；

周边教育配套欠缺。

2地理劣势

A位置较偏，公共交通不方便；

B周边除烟草局居住区外无其它建筑；

C随着南昌城市规划的新鲜出台，红谷滩地逐渐淡出，从而使昌南板块的形成有了一定的时间性。

3自然劣势

A项目面临一大水景——澄碧湖，小区内做水，一旦处理不好，会形成小山见大山的效果，弄巧成拙；

B项目临湖地带因有一条交通要道澄湖西路隔断，使澄碧湖只能远眺不能近瞧。

项目劣势化解：

1针对项目周边配套欠佳，建议在小区除了商业街外，还应在小

区内部如会所多设置生活设施；

2针对项目交通不便，建议设小区专车；

3为了充分发挥本项目邻近澄碧湖景的优势，建议在靠澄碧湖边的

户型上加建观景平台，并布置系列造型；

4针对澄湖西路的噪音影响，充分宣传本项目具有隔音效果的环

保材料，还可形成项目的一大有效卖点；

5针对项目亲水的特点，充分利用县政府全力整治澄碧湖的政策

环境，争取将小区排污渠纳入政府对澄碧湖治理整顿的范围之内。

三项目风险点

1竞争风险：

随着深圳万科上海绿地大连万达等地产巨鳄的进驻，南昌楼盘将进入激烈的品牌竞争时代。尤其是中国地产，第一品牌万科地产在京东片区开发的万科四季花城，凭借其开盘时间早规划价格及品牌等优势，再加上上海绿地阳光丽景及洪都中启460亩阳光花园的面世，将本项目造成较大的压力。虽然公司李润初先生曾成功开发过恒茂城市花园及其他楼盘，但组合的鑫源地产毕竟首次进入地产界，在行业的品牌影响力方面略有欠缺；

2市场风险：

明年南昌大盘层出不穷，市场供应量将大幅提升，消费市场将成供大于求的形势，市场竞争将更加激烈。

3金融风险：

据2002年11月21日《中国经营报》04版·新闻·调查显示，央行在2002年第二季度货币政策执行报告中表示：“房地产整个行业有调整的可能”，这样会给市场的供应量产生一个急剧上市的可能，风险会逐渐加大，不排除央行有紧缩银根的可能。

风险点的化解：

1为应付明年更加激烈的市场竞争，建议梦里水乡在延续鑫源地

产李总开发经验的基础上，充分挖掘其优势，找出强有力的差异性卖点，从而达到提升品牌，促进销售的效果；

2为化解竞争风险，建议梦里水乡在入市时机上准确把握，尽早

入市，使项目更快地被市场接受，从而化解市场竞争及金融风险所产生的压力。

3在规划设计上高起点高要求精心规划，从整体布局到建筑

平面从大环境创意到小处的一棵树一棵草，均体现科学性适用性，做到“细微之处见精品”。

4在开发建设上，环境先行配套先行，以诚致的行动，来增强

消费者信心，以保证项目优于其他竞争物业。

5注重营销宣传，大力发挥营销宣传作用，以强大的声势来激发

消费者信心，挖掘潜在客户，从而保证项目