房地产开发流程及成本构成课件.pptxVIP

房地产开发流程及成本构成2013年11月15日

房地产开发基本概念及相关要求房地产开发的主要流程房地产开发成本构成

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回房地产开发基本概念及相关要求房地产开发的主要流程房地产开发成本构成

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，房地产开发并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回1991199520022013

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回1991199520072013

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）1991199520022013

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回第四阶段：价格持续上涨，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)1991199520022013房地产行业全面调整阶段

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。国内房地产市场价格此起彼伏。回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回第二个方面：生产与经营建筑物开发；第三个方面：生产、生活服务性建筑物的开发；第四个方面：城市其他基础设施的开发。

第一部分房地产开发基本概念及相关要求返回（3）房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求