(完整版)商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式.docVIP

来福士广场

来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。

来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。

商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？

整体定位

城市象征地标

来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。

革新创意设计

来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、RafaelVinoly、StevenHoll、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。

商圈定位

来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。

功能定位

功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。

弱化主力店

作为购物中心，来福士的定位是独一无二的。购物中心本身体量不算大，不适合做综合性的购物中心。所以，来福士选择做主体性的购物中心。如北京来福士本身就没有设置专门的主力店，凯德在成本收益方面有很高的标准，在商场内部，主要用次主力店去充当主力店的作用，这样可以规避主力店的低租金、长租期，同时提高次主力店的租金收益。

在无主力店的情况下，为了给项目带来更大的影响力。来福士在其它一般品牌选择上都有很高的要求，特别是在餐饮、零售方面。而餐饮类业态也是逐步调整，让项目本身具有时尚、休闲的功能。

运营模式

自营或招商

凯德来福士的运营模式都是自身长期持有物业，进行自营或招商,有效保证了招商过程中优质品牌的把控及后期商业管理运营的统一性。

案例分享

北京来福士广场

拥有众多世界知名品牌，如HM、ZARA、BERSHKA、MANGO等，为前来购物的顾客提供与世界潮流同步接轨的潮流时尚单品。随着时间的推移，来福士购物中心也在根据潮流的变迁和消费者的口味变化，不断调整品牌构成，力争为消费者提供永远走在世界潮流前沿的购物体验。

在拥有众多国际潮流品牌的同时，来福士购物中心也汇聚了八方美食供顾客选择，从高档食府到小吃档口一应俱全，无论是纯正的韩式烧烤汉拿山、地道的日本料理、充满泰国风情的巴厘泰，还是大家都喜欢吃的章鱼小丸子、土司工坊、正宗龟苓膏等，总让人无论从高就低，都能找到自己的心头好。

上海来福士广场

在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。

（商业地产学院）