土地使用权竞买项目可行性研究报告.docVIP

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三亚市吉阳区

三亚月川海月项目土地使用权竞买

可行性研究报告

目录

TOC\o1-3\h\z\u1.项目概况 1

1.1. 项目名称 1

1.2. 项目拟建设地点 1

1.3. 地块坐落位置及环境 1

1.4. 评价指标与决策方法 2

2.购置地块所建设项目与三亚城市发展情况分析 4

2.1 建设项目与海南省发展政策的契合度 4

2.2 建设项目与城市的发展规划契合度 5

2.3 分析结论 7

3.市场营销策划 7

3.1 市场需求预测 7

3.2 产品策划 9

4.项目总体规划（用地地块） 10

4.1 规划设计依据 10

4.2 规划设计原则 10

4.3 总图方案 11

4.4 建筑设计方案 12

5.项目地块所建设项目的税收、社会效益分析 15

5.1.项目税收效益分析 15

5.2.社会效益分析 15

5.3.项目与所在地互适性分析 17

5.4.社会风险及措施分析 17

5.5.经济社会效益分析结论 18

6.项目土地竞买后对周边环境的影响 18

7.项目实施进度计划 19

项目概况

项目名称

三亚月川海月项目地块土地使用权竞买可行性研究报告

项目拟建设地点

三亚市吉阳区

地块坐落位置及环境

项目位置及土地面积

项目地块位于三亚市吉阳区新月路。距离市中心5公里，凤凰机场15公里，火车站8公里，鹿回头角12公里，亚龙湾10公里，海棠湾17公里。项目周边交通环境良好。

项目地块总用地面积为8203.7平方米（约为12.3亩），项目单位计划购置原项目70%土地使用权，项目地块在三亚市吉阳区控制性详细规划中，用地性质为其他普通商品住房用地。

项目地块位置图

项目概况

项目建设地三亚市吉阳区，自2010年开始，海南建设国际旅游岛正式上升为国家战略，三亚房地产抓住此机遇，无论是在成交量还是均价方面，都达到了近几年来的巅峰状态。且近年来海南房地产市场受到全国购房者的青睐，三亚市内的房地产开发也取得了辉煌的成就，市内房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。

据数据显示：2017年，三亚市房地产开发投资549.76亿元，同比增长34.1%，三亚市房地产开发投资呈现较快增长态势。全年商品房销售面积213.79万平方米，同比增长41.1%。全年房地产销售市场持续向好走势反映出三亚市房地产市场环境和发展的稳定性。

项目地块建设内容为旅游居住建设，目前已经开工建设，总建筑面积为37110㎡，目前项目园区住宅已初具规模，本地块是吉阳区核心商业住宅地块，是三亚市乃至海南省市民翘首以待的重头戏。

项目周边环境分析图

评价指标与决策方法

评价指标

土地拍卖项目的可行性研究其目是确定企业可以接受的土地最高限价以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映即：土地最高限价、财务内部收益率期望值、加权平均值、财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性）、财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。

土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小但获得土地的机会越小。因此决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。

决策方法

决策可以按以下步骤进行，企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低。因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。

从土地最高限价风险决策指标中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“