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北湖·水晶城项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称：北湖·水晶城
二、项目拟建地：郴州市同心路2号（原玻璃厂）
三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司
四、项目建设单位概况
郴州市顺原房地产开发有限公司成立于2023年1月。注册资本（实收资本）人民币4000万元；法人代表黄康隹；注册住所：郴州市同心路；经营范围：房地产开发及商品房销售；室内外装饰工程设计及施工；建筑装饰材料水电器材销售。公司法人营业执照注册号：0033；经营期限为50年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代公司管理模式的新型房地产开发公司。公司人才队伍充实，现有职工48人，其中：工程及其他技术人员35人，其它管理人员13人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安顿部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。
五、项目概况
随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住社区，全市房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于郴州市同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站1公里，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利；项目规划用地面积47,784.30M2，其中：住宅用地面积27,135.30M2，公共建筑用地面积5,293.00M2，道路用地面积8,
六、编制依据
1、重要依据：
（1）《郴州市城市总体规划》
（2）建设部《关于发布房地产项目经济评价方法》的告知”｛建标（2023）205号｝
（3）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
（4）郴州市人民政府办公室《关于修改龙凤嘉园等8个项目建筑容积率的批复》{郴政办函［2023］143号}
（5）郴州市规划局《建设用地规划条件告知书》{郴规（地）［2023］108号}
（6）《建设项目环境影响报告表》
（7）郴国用（2023）393号国有土地使用权证
（8）公司法人营业执照、中华人民共和国房地产公司资质证书
（9）云南省城乡规划设计研究院《总平面图》
（10）相关各专业的国家设计规范
（11）建设单位提供的其它相关资料
2、研究范围：
本报告重要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。
七、重要经济技术指标
序号
名称
单位
数量
比例%
备注
1
规划总用地面积
m2
47,784.30
100.00
1.1
其中：住宅用地
m2
27,135.30
56.79
1.2
公建用地
m2
5,293.00
11.08
1.3
道路用地
m2
8,060.00
16.86
1.4
绿地
m2
7,296.00
15.27
2
规划总建筑面积
m2
217,139.98
100.00
2.1
其中：住宅建筑面积
m2
179,502.91
82.67
2.2
公建配套设施
m2
4,372.48
2.01
2.3
地下建筑（车库）面积
m2
33,264.59
15.32
3
居住户（套）数
户（套）
1,482
4
居住人口
人
4,742
户平3.2人
5
容积率
/
3.85
6
建筑密度
%
21.66
7
绿地率
%
38.61
8
停车位
个
867
9
项目总投资
万元
44,104.66
10
销售收入
万元
69,635.96
11
项目净利润
万元
13,856.60
税后
12
内部收益率
%
23.08
13
投资回收期
年
3.22
14
财务净现值（i=12%）
万元
5,323.20
15
建设总工期
年
3
八、结论与建议
1、结论
（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。
（2）本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；有助于完善北湖区同心路——北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。
（2）本项目建设用地处在郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与107国道相连，向东与城市主干道——国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山徬水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的抱负之地，开发前景良好。
（3）项目总投资为44,104.66万元，其中：工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元（其中建设期贷款利息2,052万元），预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元；建设资金总额4
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