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2023年度大上海城上半年营销策划报告
目录：
第一篇：市场定位篇7
第一部分：市场分析7
第二部分：产品定位15
第二篇：企划推广篇25
第一部分：整体营销构思25
第二部分：北区营销策划方案34
第三部分：金街营销策划方案49
第三篇：销售执行篇67
第一部分：销售策略67
第二部分：销售目的71
第三部分：销售通路74
第四部分：阶段销售目的计划细化78
第四篇：需要开发商确认明确事项80
导读：
第一篇：市场定位篇
我们如何应对竞争剧烈的市场竞争？
面对剧烈的市场竞争和越来越危险的市场形势面前，如何积极的采用策略，将是本项目能否抢占市场份额实现销售的关键所在。
因此，建议本项目需做出以下应对策略：
快速去化策略，以合理的价格快速抢占市场；
价格应适应市场平均水平，高于市场平均水平的价格只会增长销售抗性，对发展商的后期返租压力巨大。
铺位的调整划分要灵活。
加强营销策划策略的的制定，采用多种手段，针对不同产品实行不同的销售策略，抢占市场，先发制人。
金街与北区在上半年同步进行销售。
如何产品定位是应对剧烈市场竞争的关键，同时也是项目成功与否的关键。
我们如何市场定位？
竞争剧烈的市场：根据市场调查，今年将要投放市场和已经投放市场的商业项目有12个，加上底商项目以及我们自己的项目，不下20个，可见市场竞争剧烈限度如此之高，有达成白热化的限度；
大体量的商业物业：就郑州房地产市场投放量和消化量而言，今年的市场消化压力巨大，我们如何应对市场压力，如何面对竞争剧烈的市场？
高额的租金回报：由于我们采用返租销售，假如我们的价格过高，对发展商的后期返租压力巨大；
以上任何一点出现问题，采用“超高利润”的定位，无疑是作茧自缚。
对于操作大型商业项目而言，安全，快速回笼资金是第一性的；
如何保障安全、快速回笼资金、实现合理的利润
——启动“兔脱计划”
集中优势产品夺取市场，制定强势的销售策略，快速回笼资金；
制定回归理性的价格，划分合理的面积；
针对金街销售，执行自营特区销售策略；
针对北区销售，执行返租策略（十年返租、十年原价回购、前三年租金一次返还）。
第二篇：企划推广
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