寻找房价周期之锚：一个日本视角.pdf

证券研究报告

内容目录

1、第一轮下跌经历48个月6

1.1、48个月的下行周期7

1.2、第一轮下跌结束迎来修复10

2、第二轮下跌经历60个月12

2.1、60个月的下行周期12

2.1.1、内外受困，房价骤降12

2.1.2、政策激活，又遇危机，房价回升不畅18

2.2、第二轮下跌结束迎来修复20

3、第三轮下跌经历48个月22

3.1、又一次的48个月下行周期22

3.1.1、次贷危机冲击日本市场22

3.1.2、东日本大地震再次中断房地产市场的恢复进程25

3.2、第三轮下跌结束27

4、日本房地产周期的启示30

5、风险提示32

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图表目录

图1：第一轮周期（1991年-1995年）全国新建公寓平均价格6

图2：日本贴现率7

图3：日本CPI同比、M2增速和全国土地平均价格指数同比8

图4：日本新发放住房贷款8

图5：1990年3月-1994年9月日本金融机构对房地产业借贷意愿降低，房地产企业财务状况恶化9

图6：1991年以来日本核心城市地价跌幅更深10

图7：1991年后地价迅速下跌10

图8：日本名义GDP、实际GDP增速11

图9：第二轮周期（1997年-2002年）全国新建公寓平均价格12

图10：1997年后日本居民债务规模增速降为负值14

图11：1997年日本GDP、就业人数阶段性到达顶峰14

图12：日本银行贷款态度15

图13：日本二手公寓价格下滑明显16

图14：日元汇率17

图15：1997年后首都圈新建公寓单价持续下行17

图16：1997年后近畿圈新建公寓单价持续下行17

图17：1997年后日本住宅建筑投资规模由高位波动转向持续下行18

图18：2000年纳斯达克综合指数最高攀升到504919

图19：2001年首都圈新建公寓平均单价再次下跌19

图20：2001年近畿圈新建公寓平均单价再次下跌19

图21：2002年日本首都圈房价率先企稳20

图22：日本金融机构不良率（%）20

图23：日本“首都圈-近畿圈-全国”新建公寓平均价格同比22

图24：第三轮周期（2008年-2012年）全国新建公寓平均价格22

图25：2008年后美国掀起新一轮银行倒闭潮24

图26：2008年二季度起日本GDP连续四季度环比下降25

图27：2008年日经指数较上年下跌42%25

图28：2008年首都圈成交量大幅下滑25

图29：2008年近畿圈成交量大幅下滑25

图30：因电力供应限制等原因对工业生产产生较大影响26

图31：地震导致日本消费者心态恶化27

图32：东日本大地震后GDP同比再次转负27

图33：安倍三支箭后日本各区域住宅平均价格29

图34：2010年开始，日本金融机构对房地产企业借贷意愿恢复，房地产企业财务状况向好29

图35：日本建设投资估值29

图36：主要发达国家的房屋价格指数30

图37：日本可置业人口数减少31

图38：日本失业率2002年达到5.40%31

表