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民法典对租赁合同解除的法律规定及相关案例整理

一、出租人可以解除合同

1.承租人人未按约定使用租赁物

第七百一十一条【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未

按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受

到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

参考案例：(2010)沪一中民二(民)终字第2524号

涉案开洞行为为结构楼板开洞，截断板内部分钢筋，改变结构受

力状况，属拆改房屋结构。根据双方合同约定，承租人擅自拆改房屋

结构，出租人可提前终止合同并要求承租人承担支付违约金的违约责

任。

2.承租人未经出租人同意转租

第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，

可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的

租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

参考案例：（2001）沪一中经终字第521号

双方签订的财产租赁合同为有效合同的，在承租期间，未经出租

人同意，擅自转租。根据《合同法》第二百二十四条的规定，转租合

同当属非法转租。但是，非法转租合同并非当然无效，因为非法转租

主要涉及出租人的利益，而原、被告之间的租赁合同，为诺成性合同，

双方意思表示一致即有效成立，也就是说，即使确表示不同意转租，

并行使了合同解除权，解除了租赁合同，也只能导致转租合同关系因

合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。

3.违反租金支付义务

第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人

无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合

理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

参考案例：（2014）德中民初字第155号

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当

理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限

内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以，在承租

人未付租金，经出租人催告后承租人仍不支付的情况下，解除权是出

租人法定的权利。本案承租人未支付租金，在出租人催告后仍不支付，

出租人解除合同符合法律规定。

二、承租人可以解除合同

1.非因承租人原因致使租赁物无法使用

第七百二十四条【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】

有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可

以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规

定情形。

2.租赁物部分或者全部毁损、灭失

第七百二十九条【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律

后果】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、

灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或

者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

参考案例：（2008）宣中民二终字第72号

尽管气象部门在先进的天气预报技术的支持下，对天气情况作出

了一定的预见并及时向社会发布了相关信息，但是如果雪灾地域广、

程度深、灾情严重，超出了社会一般大众的预见，并且不能避免并不

能克服，则构成不可抗力。租赁合同中关于承租人维修保养租赁物义

务的约定，只能是合同履行期间使用租赁物所需的正常合理义务，出

租人并不能免除保证租赁物实现合同目的的义务，当租赁物部分或全

部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

3.租赁物危及承租人的安全或者健康

第七百三十一条【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危

及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质

量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

上海高院参阅案例：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上

海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案

若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；

所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管

理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《建筑法》第61条

第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”

的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁

合同无效；如承租