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房地产
行业深度报告
目录
一、房地产与金融体系深度融合,住房抵押贷款是市场运转的核心1
1.1美国房地产金融市场围绕住房抵押贷款展开1
1.2一级市场:通过再贷款与政府担保降低银行发放按揭贷款的首付及利率2
1.2.1FHLBs:为银行筹集低成本资金以支持其发放抵押贷款2
1.2.2FHA和VA:为符合条件的居民担保从而降低其首付和房贷利率3
1.3二级市场的参与机构及运作模式4
二、美国两次重大房地产危机的演变与应对6
2.1大萧条以来美国房地产经历多次危机,最为严重的是大萧条与次贷危机6
2.2大萧条救市经验:发挥政府宏观调控作用,完善住房金融体系7
2.2.1由经济衰退引发的住房危机7
2.2.2大萧条期间美国政府的应对措施9
2.2.3罗斯福新政扭转美国经济衰退,二战成美国经济复苏关键12
2.3次贷危机救市经验:通过国家信用的介入稳定市场14
2.3.1次贷危机的孕育与传导14
2.3.2次贷危机应对措施:通过美联储扩表和政府加杠杆以稳定市场18
2.3.3股市、宏观经济、楼市先后止跌回升24
三、美国应对危机的经验借鉴28
3.1国家信用扩张是救助危机的关键28
3.2危机爆发后首先需稳定金融系统,其次对居民救助和推动经济复苏需跟进29
3.3对居民的救助重点在减轻住房负担和降低失业率30
四、投资建议:关注政府信用介入带来的地产投资机会31
风险分析32
图目录
图1:美国住房抵押贷款一二级市场概览1
图2:联邦住房贷款银行包括11家地区性银行2
图3:联邦住房贷款银行会员构成2
图4:美国超过80%住房抵押贷款证券化4
图5:两房运作模式5
图6:美国历史上六轮房地产周期7
图7:大萧条的爆发与演变8
图8:美国失业率在1933年达到24.9%9
图9:美国制造业工资率在1929-1932年下降33.6%9
图10:1929-1939年期间约200万家庭失去抵押品赎回权9
图11:大萧条期间住房开发停滞,房价下跌约26%9
请务必阅读正文之后的免责条款和声明。
房地产
行业深度报告
图12:1933年-1944年美国各经济指标转好12
图13:新政后美国房地产量价齐升13
图14:1935年美国政府投资住宅快速增长13
图15:1991-2005年美国开工新建私人住宅数量快速增长14
图16:美国90年代以来住房自有率和房价飙升14
图17:次贷危机前美国五大投行杠杆率上升15
图18:CDO(担保债务凭证)的基本框架15
图19:2008年CDS存量规模超过60万亿美元15
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