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新形势下物业工程管控漆小龙

目录基本思路管控模式服务流程其它规定

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行业背景一方面，维修调度效率较低，通过对多公另一方面、设备设施管理水平较低，工程人员的巡查、维保工作走形式化，弄虚作假现象比较普遍，公司监管难以到位，主要原因如下：司多项目的综合调查，工程人员每天有效工时为1个小时左右，行业平均水平也只有2.5小时，主要是由于以下原因：流程繁琐，效率低日常运行管理目前物业行业工程维修是纸质派工单的方式，一个工单需要经过前台领单、领料、维修、回单等多个环节，导致时间大量浪费在路上巡查工作由于缺乏监管，工程人员现场巡查时工作不认真，巡查记录未能如实反映现场情况。员工积极性低设备维护保养维护保养工作质量不高，多数设备只做了表面的简单维保，没有进行深入、彻底、全面的维保，维保工作流于形式。固定工资模式难调动员工的积极向，导致部分员工工作效率低，工作积极性不高。工作效果无法量化设备故障率没有统一的工时标准依据，导致员工的有效工时和工作效率等数据缺乏说服力，如响应及时率、工作效率等重要指标的考核等。由于巡查、维保不到位，设备运行状态较差，故障隐患未能及时排除，带故障运行的现象较为普遍，故障率较高。

目录基本思路管控模式服务流程其它规定

基本思路市场化改革人员管控的核心思想就是市场化建立竞争机制增加盈利杜绝私活现象提高员工积极性优化技术配置减少冗余人员市场化运用信息化工具收入与绩效挂钩

基本思路市场化改革设备管控的核心思想就是信息化加强监管杜绝形式力度化杜绝虚假现象提高员工积极性优化技术配置减少冗余人员信息化运用信息化工具收入与绩效挂钩

目录基本思路管控模式服务流程其它规定

管控模式人员管控1工程维修服务部1、公共维修组①非重点设施设备的维修、保养3、设备维保组②设施设备的日常巡查③前期工程遗留问题的零星维修23重点设施设备的维保2、特约维修组（可纳入公共维修组）业户特约维修工作

管控模式人员管控工程维修服务部经理工程维修服务部副经理组织公共维修组特约维修组设备维保组特约维修组负责人领班架构图A片区……特约维修技工特约维修技工设备维保技工设备维保技工公共维修技工公共维修技工………………

管控模式人员管控减少管理层级自动优化架构3自动优化架构2杜绝接私单杜绝接私单1减少管理层级减少或取消主管或领班等层级管理人员，降低管理成本。通过若干特约维修技工和承包负责人共同监督私接业户维修单的事情发生。负责公共维修、保养工作的技工工薪收入直接与接单量与服务效果挂钩，任务较少时，将自觉、自动优化人员架构，提高员工收入。

管控模式人员管控公共维修组123值班模式片区划分轮值规定若干技工共同负责一个片区的公共维修服务单和非重点设备设施的保养工作单。工程维修服务部经理安排技工对设备设施巡查进行轮值，技工休假安排在非轮值期间。六天工作制8：00-18：00加班、紧急维修额外按十倍工时积分

管控模式人员管控公共维修组4项目积分标准绩效方案报修人评价为“非常满意”公共设备设施维保质量非常出色报修人评价为“满意”公共设备设施维保质量达标报修人评价为“一般”未能完成公共维修服务6分/小时6分/小时采用获取积分的方式，技工完成公共维修任务将获得一定的积分，以积分的多少来计算其每月绩效薪酬。公共区域维修、保养工作均按照标准工时计提积分。设备设施巡查则按巡查点数计提积分。4分/小时（基准分）4分/小时（基准分）0分/小时0分/小时报修人评价为“不满意”-4分/项公共设备设施维保质量不达标-4分/项

管控模式人员管控公共维修组非上班时间紧急抢修酬劳当月薪酬=基本工资+绩效激励+以广州为例：2510元0.5元/分×4分/小时×耗用工时×10倍绩效激励=当月总积分×绩效系数（0.5元/分）每项维修服务积分之和未达到基本积分基本积分+超额积分达到基本积分（每项维修服务积分之和-基本积分）×10倍

管控模式人员管控特约维修组12值班模式绩效方案采取承包方式采用扣罚金额的方式。技工未按公司标准完成维修任务将被扣罚一定的金额，以扣罚金额的多少来计算其每月绩效薪酬。24小时特约维修服务

管控模式人员管控特约维修组2项目1扣罚标准绩效方案业户评价为“非常满意”值班模式-1元/项50%工时费-业户评价为“满意”采用扣罚金额的方采取承包方式业户评价为“一般”式。技工未按公司未能完成维修服务标准完成维修任务24小时特约维修服务将被扣罚一定的金120%工时费-业户评价为“不满意”额，以扣罚金额的已受理未完成的服务单≤20张多少来计算其每月已受理未完成的服务单为20～39张绩效薪酬。10元/天50元/天已受理未完成的服务单为40～59张

管控模式人员管控特约维修组当月薪酬=每项维修服务绩效之和每项维修服务绩效=该项服务工时费×85%-扣罚金额

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