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ID365-三线城市住宅商品房价格趋高的因素分析

1．引言

近年来，我国住宅商品房价格上涨过快，引起了社会各界广泛关注。自2004年以来，我国一二线城市住宅商品房价格持续攀升，09年以来，三线城市房价也迅速升温。住宅商品房价格的大幅度上涨使得我国各大城市居民在住宅商品房消费上负担十分沉重，相当大部分的居民买不起房，不利于社会的安定，城市的快速发展。一方面城市人口的增长对房屋的刚性需求增加，使得城郊结合部大量耕地菜地被征用开发成住宅，而这些被征用的土地却得不到补充，我国的粮食安全受到极大挑战；另一方面由于房地产价值量大，保值增值的特性，使得城市房地产大量的被人为投机、炒作，城市中大量住宅房产空置，而中低收入居民需要住又却买不起房，直接影响到我国有限土地资源的有效利用和国民经济的正常发展，造成房地产市场的虚假繁荣，产生大量的经济泡沫，影响范围甚至已经波及到不少三线城市。

宝鸡市地处关中平原西部，是陕西省内贯通南北，连接东西的交通枢纽，是历史悠久的周文化发祥地，自然环境宜人，旅游景点众多。现今作为西部最早获得全国卫生文明城市殊荣的三线城市，其低物价消费水平和良好的宜居环境受到越来越多外地居民的追捧，房价亦是连年走高。

因此，鉴于以上特点，以宝鸡市作为三线城市的代表，来分析影响三线城市住宅商品房价格趋高的经济因素，具有一定的普遍性。近年来宝鸡市房价持续看涨，2007年涨幅7.9%，2008年涨幅2.4%，09年上半年涨幅达到13%，目前市区平均房价在2500-3500元，按照2009年市政府公布的13225元的城镇居民可支配收入来看，一个普通家庭平均需要12-15年的储蓄才能购买一套住宅（国际标准为3-5年）。有关专家指出高房价是最大的民生之痛,房价不降,民心难安,社会难宁。本文从经济的以及非经济的因素入手分析宝鸡市的住宅商品房价格趋高的原因，并应用多元线性回归统计方法对未来房价走势进行预测，这对于政府相关部门管理和控制好趋高的房价具有一定参考价值。

2．住宅商品房售价综述

2.1住宅商品房销售价格

住宅商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司（房地产发展商）出售的住宅的市场实际成交价格。其价格由成本、利润、税金及代收费用等组成，它受地段、楼层、朝向、质量、材料差价等因素的影响。一般情况下，由以下几项费用组成[5]：（一）土地使用权取得费；（二）住宅开发成本；（三）住宅开发期间费用；（四）利润；（五）税金。

2.2住宅商品房销售价格是否合理的判别指标

（1）房地产价格指数

房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。即所谓的“纯价格指数”，只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而不包括其他因素改变所引起的房地产价格变化[2]。在房地产市场中，房地产价格指数是一项广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。

图1宝鸡与全国房屋销售价格指数对比

（2）房价收入比

房价收入比是世界广泛使用的判别住宅商品房价格是否合理的重要指标，是指家庭所居住房屋的价格与该家庭年收入之比[1]。世界银行制定的住宅商品房价格收入比标准是5：1，联合国的标准是3：1。根据宝鸡市政府公布的数据分析显示，宝鸡市09年的房价收入比大约为12：1～15：1，已远高出联合国标准。有专家认为，房价收入比作为短期内形成的一种对房地产市场风险度的考评标准，自有其内在的科学性，但就目前国情而言，房价收入比还是作为购房家庭用来约束自身购房行为的标准更为可取。

图22004年以来宝鸡商品房供求情况

（3）国内生产总值

国内生产总值GDP是对一国（地区）经济在核算期内所有常住单位的最终产品总量的度量，常常被看成显示一个国家（地区）经济状况的重要指标。一个城市的住宅商品房销售价格与GDP增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一，往往当住宅商品售价与GDP的增长比率小于1时，被认为是比较合理的[6]。

3．影响住宅商品房售价的因素分析及建模

3.1影响因素分析

3.1.1居民消费价格指数（CPI）的影响

居民消费价格指数（CPI）是反映居民家庭购买生活消费品和支出服务项目费用价格变动趋势和程度的相对数，是通货膨胀率指标。目前，国内的CPI指数统一执行国家统计局规定的“八大类”体系，即指数的构成包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类，其构成权重分别是食品34%；娱乐教育文化用品及服务14%；居住13%；交通通讯10%；医疗保健个人用品10%；衣着9%；家庭设备及维修服务6%；烟酒及用品4%。由于CPI权重确定、修正是不透明、不清楚的及获取样本过小，使得居住类权重低、基数低（2006年城市居民