物业管理商业物业昆山永金广场策划.pdfVIP

物业管理商业物业昆山永金广场策

划

(商业物业)昆山永金广场策划

投资五亿元开发商业航母“永*广场”，将是“永*”发展历程上浓墨重彩的俩笔，2004年初即可

逐步推向市场。

昆山商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

目录

第壹章总体策划思路

壹、策划的定位、总体思路

二、项目背景

三、企业资源分析、企业目标的界定

四、核心目标——树立品牌

五、项目开发总建议

六、项目的优劣势SWOT分析

七．市场机会发现

第二章市场调研分析

壹、XXXX房地产市场发展概述

二、市场消费心理

三、区域价格及决定因素

四、对配套的市场需求

第三章项目产品的定位开发报告

壹、项目总体资金预算

二、效益控制

三、首期资金投入计划

四、项目产品进入市场的时机建议

五、项目产品开发策略

六、项目产品定位策略

第四章对当前规划设计的建议

壹、整体规划的调整意见

二、项目策略总建议：

附：产品建议

三、配套的调整建议

第五章项目整体组合营销策略设计报告

壹、项目总体整合营销思路

二、总体操盘计划、步骤

三、资源整合、资本运营计划

四、营销团队搭建建议

五、信心、决心和实现

第六章开盘前期营销推广策略设计报告

壹、项目营销推广主题的确定

二、项目营销推广主题的内涵

三、项目营销推广节奏

四、项目营销推广模式

五、项目营销推广执行方案

第一章总体策划思路

壹、策划的总体思路

1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计和操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯

下的错误，避免重蹈覆辙先求不败而后求全胜。

2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查和研究，且对项目的资源优势和劣

势进行判断和整合，从而实现最优模式和项目自身进行完美对接。

3.创新超越：每壹个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极

开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，仍能够为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1.用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生X公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX

路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划

区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2.项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）

2.1商铺部分：约15000㎡

2.2商住部分：

销售住宅：约17000㎡

返迁住宅面积：约10000㎡

2.3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）

2.4地下建筑：约6000㎡

3.相关部门给定的规划设计要点

XX市规划局建设用地规划设计要点（略）

4.用地红线图

（见附件）

三、企业资源分析、企业目标的界定

效益和品牌

1.项目销售按目标计划顺利完成

1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功，永*房地产X公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2.2综合提升XXXX房地产X公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发运营的游戏规则，需要有品牌时代的语言和消费者对话，

这种全新的沟通语言和游戏规则，就是“房地产品牌语言和品牌运营规则”。品牌时代的消费者

需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品

牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌运营和消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给运营者，运营者对房地产品

牌进行维护和调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、

消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在

资源、客户的