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在建工程抵押

在建工程抵押问题

目录

一、在建工程抵押产生的背景3

二、在建工程抵押概述错误!未定义书签。

1、概念错误!未定义书签。

2、特性错误!未定义书签。

3、抵押权取得错误!未定义书签。

4、条件错误!未定义书签。

三、具体操作流程和注意事项错误!未定义书签。

1、具体操作流程错误!未定义书签。

2、在建工程审查9

3、在建工程抵押合同（详见附件一）14

4、办理抵押应注意的问题14

四、在线工程抵押的法律规定15

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一、在建工程抵押产生的背景

近年来，我国的房地产业进入了一个快速发展的高峰阶段。

而构成房地产总量的一个重要组成部分更是在建工程更是成为

房地产业中发挥举足轻重的作用。大量的房地产开发，需要大量

的资金投入，为筹措资金，开发商以在建工程设定抵押取得建设

项目的贷款。以在建工程抵押作为融资手段在我国的房地产开发

经营中占据极为重要的地位。但是一直以来商品房在建工程抵押

的问题都存在很大争议，一方面房地产是一种投入大、周期长、

风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程

(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款，作为一种主要融资

渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的双赢选择。另一方面

因为商品房在建工程抵押密切关系到商品房的销售，远期将影响

到众多买受人的利益。而且在建工程能否完工本身仍处于不确定

状态，价值也尚未最终确定。由此，法律对在建工程抵押做了更

为严格的规定。

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房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必

要材料。”

（2）以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在

抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应

当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

（3）关于第60条中应当提交的材料，需要说明的几个问

题是：

1.抵押合同。对于在建工程抵押时，其抵押合同的形式和

内容，除依据《物权法》第185条的规定，需要采取书面形式

之外，抵押合同一般要包括下列条款：（1）被担保债权的种类和

数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）抵押财产的名称、数量、

质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（4）担保的

范围。《办法》第28条还有特别规定——“以在建工程抵押的，

抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建

设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已

交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金

的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程

竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量”。

2.建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产

权证书。抵押人必须提交建设用地使用权证书或者记载土地使用

权状况的房地产权证书，不包括其他土地使用权来源证明文件。

也就是说，抵押人必须已经办理了建设用地使用权的设立登记，

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取得了建设用地使用权证书或（国有土地使用权证），或者记载

土地使用权状况的房地产权证书。

之所以要求提交“建设用地使用权证书或者记载土地使用权

状况的房地产权证书”，而不