深圳市城中村(旧村)改造总体规划.ppt

深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要

送审方案汇报;城中村是中国土地制度、市场经济和政府管理不够完善的条件下，以外来要素激发快速城市化过程中的伴生品，具有深刻的中国特色和地方特色

因此，难以用传统城市更新和旧城改造的手段进行解决，此时冷静的研究、广泛的沟通和具有操作性的行动规划指引成为解决问题的关键;现状调研报告;二、指导思想与目标;一、背景情况;改造的背景;城中村的改造早已被提上各区的议事日程：

渔民村的推倒重建；

蔡屋围的环境改善；

大芬村成为文化产业基地；

渔农村撤除工作启动…;改造城中村——历史的责任

10.28城中村改造暨违建清查发动大会：

全市行动，全面开始；

2.16市领导小组会议：

力度不减、思想不松、标准不改、目标不变；

4.08城中村改造现场会：

防止“三种偏差〞和处理好“五个关系〞。;1、2004年全市私房总量与分布：

320个原行政村：特区91(股份公司)；宝安138；龙岗91；

总用地面积93.49km2：特区8.00，宝安44.28，龙岗41.21；

总建筑面积10562万m2：特区2139万，宝安4311万，龙岗4112万;2、2004年建设强度：

容积率：全市平均1.13，特区2.67，宝安0.97，龙岗1.00；

建筑密度：特区53%，宝安33%，龙岗33%；

平均层数：特区5.0层；宝安2.9层；龙岗3.0层。;3、相对于1999年的增量：

用地面积：

全市总计增加了20.89km2，增幅28.8%；

建筑面积：

５年来全市总计增加了5192万m2，增幅96.7%。;村城隔膜，脱离城市秩序

土地制度混乱，房屋产权纠纷严重

严重阻碍城市总体结构完善和土地利用效益提升

社会管理脱离城市法制秩序，内部管理薄弱

建立在违法经营根底上的经济没有持续开展能力

居住环境恶化，破坏城市景观秩序

文化心理隔膜，文化遗存保护缺乏制度保障;特区外——面临全面推进城市化的课题：

主要问题：

土地粗放利用，效益低下；

管理体制尚待完善；

产业与功能结构急需提升；

根底设施和城市建设水平偏低。;规划依据;规划依据;二、指导思想与目标;;;在城中村改造过程中坚持“规划先行、整体开发〞的原那么，通过规划审批、土地管理、经济手???等多个环节的综合管理控制，原那么上特区内以行政村、特区外以自然村为管理控制单元进行整体式的规划管理和改造开发，保证城中村〔旧村〕的面貌得到整体改善，力戒回避矛盾、单纯追求局部利益、不顾全市整体和长远利益的改造方法;效益：要坚持政府主导下的市场化操作，努力提高改造的经济效益，利用有限的资源达成最好的工作目标；

公平：要高度关注社会公平，正确处理城市公共利益与村民、开发主体之间的利益关系，并努力使城中村改造尽可能惠及所有城中村和最广阔的村民。;;城中村改造总目标：;5年内工作目标：;分解目标：;三、改造重点和总量控制;改造范围;改造范围;重点改造区域;重点改造区域;2、改造影响城市产业结构提升的城中村

◆市、区、组团级中心区内的城中村;;◆重点物流园区内的城中村;3、改造地铁站点直接影响范围内的城中村

◆位于地铁站点200米范围〔高强度开发区〕和站点周边200-500米范围〔中高强度开发区〕。;4、改造影响城市整体景观地区的城中村

◆点：门户景观节点的城中村；

◆线：重要景观轴线两侧200米范围内的城中村；;◆面：大型公园、风景区、重点旅游度假区等重要景观地区的城中村。;◆重点改造区域汇总;在对以上各主要方面具体分析的根底上，结合各区的改造意愿和城市近期建设的实际需要进行汇总和调整后形成重点改造区域的布局。;总量控制;总量控制;;根据对城中村改造条件下房地产市场开展趋势的预测，在保持城市房地产市场供求平衡的前提下，对城中村改造总量与城市房地产常规供给之间的互动关系进行调节。;以未来五年内常规供给维持2005年供给水平不变为条件，未来五年内全部物业的城中村改造供给量〔即改造重建建筑量〕控制为1415万m2，其中住宅1230万m2、写字楼18.5万m2、商业166万m2。;改造总量按假设改造方案2104万m2，5年内全部物业的常规供给规模必须控制在4056万m2的水平，其中住宅3654万m2、写字楼154万m2、商业247万m2；因城中村改造而导致常规供给减少约19％，其中住宅减少了14％、写字楼减少54％、商业减少45％。;总量控制;总量控制;;全市5年城中村改造总量控制总表〔单位：万m2〕;说明：

此外，如果改造后物业构成及补偿模式发生变化，会对上述结论产生显著影响。因此，重要的不是现在给出一个