某房产项目营销推广费用预算.doc

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房地产项目推广要点

?1、卖点提炼

2、项目总体形象设计

3、推广费用预算

4、现场包装方案

5、制定销?鄄呗?/span

6、制定推广策略

7、营销工作总体时间表

?一、卖点提炼

即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是产品特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值三个层面进行提炼、总结。

例如：

地段：交通条件、配套资源、自然人文景观、未来远景规划等

产品：建筑风格、园林特点、配套设施、户型、价格、新型建材、工艺等

附加值：开发商、代理商、建筑设计单位、景观设计单位、物业公司、承建单位、产品概念、倡导的生活方式等

二、项目总体形象设计

形象支撑的要素---------------产品概念

产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思-------菲利普?科特勒

形象表现系统-----------案名、LOGO、标准色、形象推广语

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三、推广费用预算

基本步骤：

（一）确定推广费用占整体销售额的比例

（二）确定各主要费用项目的预算比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用）

（三）确定各推广阶段推广费用的预算比例（蓄客期、强销期、持续期、衰退期）

（四）确定各推广阶段内各项费用的详细预算

四、现场包装方案

例如：

户外POP----如何选择

工地围板----如何体现项目特色、选择什么卖点

售楼部设计方案

样板房设计的选择及设计方案-----选择什么户型、何种装修风格

景观样板段的选择及设计方案

看房通道的设计

五、制定销售策略

（一）销售次序：选择各产品入市顺序

（二）入市时机的选择：

1、避开竞争高峰，抢占先机

2、迎合热点事件，借题发挥

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3、与竞争对手同时发售

4、与工程进度相关

（三）销售目标：根据开发单位工作进度及资金需求

（四）价格策略

在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、

销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。

策略

策略运用阶段

低开高走

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此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中，市场风险较低。主要是通过前期主要推出一些较差户型形成低价，造成热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成，价格逐步爬高。

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高开高走

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此种价格策略由于市场风险较大，一般很少采用，但在一些高档盘中，为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价，并借此固化高档的市场形象，从而形成“母以子贵”的带动作用，获得良好多的收益。

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高开低走

此种策略也比较少见，一般用于推出单位较少的项目，一炮而红，而且去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点，一般会在开发商要求尽快回笼资金的情况下使用。

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稳定价格

策略

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此种价格策略一般使用一些产品差异不太大的项目，比如一些中低价商品房等。

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六、推广策略

向谁说、说什么、怎么说

主要内容包括：推广阶段划分、阶段推广主题、媒体组合策略、行销策略组

合（巡展、公关活动、现场活动、展销会等手段）

七、营销工作总体时间表

确定各部分营销时间节点

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