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贵州毕节项目合作建议书2012年05月1日创美公司贵州毕节项目商业合作建议书成都雅信运营机构呈递1

第一部分合作建议根据创美公司贵州毕节商业项目具体规划，雅信对创美公司贵州毕节项目前期策划、商业规划、招商执行及后期运营工作思考如下。一、确定本案商业服务目标：项目全程商业规划、定位、招商策划及执行；全力引入优质商家进驻项目；通过综合运营及招商/营销，提升项目收益率并拉升住宅超额利润，促使开发商得到利益最大化。1、市场定位方面：精细市场研究，确定项目市场商业定位以及业态规划，实现项目业态分区定位，打造仁寿最优质的城市商业集中群。2、规划方面：针对不同位置规划不同业态，做好市场差异化组合，互补共存，使之最终成为投资者强烈关注的物业。3、发展方面：提前完成主力店商业（或大商业）之意向招商，提升物业价值。4、后期运营阶段方面：通过将项目作为收益性产品的全面分析，把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个优质的商业运营帄台上。通过大量的市场推广计划来达到收益的最大化，确保项目物业价值和租金收益迅速提升。二、招商展开前的准备工作：1、确定项目商业市场需求并引导毕节消费者商业消费需求，完成本项目的商业精准定位2

2、找准适合本项目的大商业及商业街的租售概念，完成商业规划3、项目商业的业态面积分布及配比及商业自持与销售部分比例4、协助各类设计单位在建筑设计、装修、招商策略、商业管理服务等之工作5、打造并提高本商业项目的整体性形象6、确定项目商业推广及各期推广主题，确保项目的整体性形象出街7、不同区域、业态的租金及招商优惠政策制定8、项目的综合物业价值提升方案第二部分本案商业运营模式思考公司的服务工作内容主要为前期市场调研、定位、策划、招商规划、执行、等,因此对项目运营模式将有以下几点思考：1.项目定位，业态规划定位2.招商业态组合策略，各业态的面积配比3.项目定位在物业的宣传推广上如何体现4.运营管理模式的思考根据项目位置，雅信公司对于适合本案的项目运营思考建议项目定位支撑要点：1、业态的规划定位2、各进驻商家的经营业态及经营品质上3、满足各商家入场个性需求的商场内部结构调整4、项目物业的包装5、项目的主题宣传推广3

第三部分工作内容一、方案修改及设计阶段1〃定性定量市场调查及可行性分析：分析各类业态之商业市场，包括大超市，批发市场，精品百货，专业市场等各类业态之商业。研究商圈范围内高、中、低消费力/消费模式，品牌偏好、娱乐休闲习惯，餐饮偏好，建议开发案各区域(社区商场及商业街)内容、量体、定位等。时间：60天工作重点：（1）开发案各区域市场定位（2）开发内容及量体组合（3）各类业种之比例（4）商/厂家组合（5）目标客层分类，设定主力、次要商圈范围（6）确定各类零售、餐饮、休闲娱乐及其它业种之比例（7）建议出售与租赁部份之比例及位置（8）年度营业目标及利润预估（包括商场及其它出售部份）2〃配合指定之建筑师及设计院完成主体计划、概念性设计建议工作重点：（1）规划项目整体布局方案（2）建筑设计概念方案图稿（3）建筑计划及面积与功能安排（4）业种配比计划（5）区域主题与楼层配置计划（6）面积与业种之量体分配（7）各区域帄面与垂直动线规划（8）制作有关规划及工程规格说明文件4

3〃配合指定之建筑师及设计院完成扩初设计及报审图纸工作重点：（1）各类业种面积及楼层及位置详细分配（2）各楼层商铺及公共空间详细安排（3）各类商铺面积建议（4）室外广场活动范围规划（5）顾客流动动线（全案性、区域性及残障步道）（6）车辆流动动线（贵宾车、顾客车、厂商车、员工车、垃圾车、收钞车）（7）员工流动动线（一般员工、清洁员工、保全员工、施工员工、收钞员工）（8）垃圾处理动线（9）紧急事故动线（10）水帄及垂直动线规划4〃详细财务分析及投资回报率计算工作重点：根据投资额度与营运收支，建立财务试算模型进行投资评估分析，此部份开发成本与效益分析将持续反复进行仿真，以供业主作最后决策参考之用。5〃落实执行主力租户租赁计划工作重点：（1）建议各项租赁条款（2）编定招商手册介绍开发案（3）计算招商推广预算及各项用途之分配（4）向各业种前十强业者推介本案，确定其承租意愿（5）协助业