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房地产项目开发论文设计质量管理论文

【摘要】提升楼盘品质和美誉度最直接，是最有效的手段。项目

做到与建筑风格完全匹配的景观风格一同打造，实现项目建筑和景观

的共生，融合。

引言：纵观过去十年，房地产行业的发展经历了从最初的粗放快

速发展期，逐渐向理性平稳期过渡，加上相关政策调控的影响，出现

了阶段性和地域性的减缓甚至停滞。而在这种局面下，房产企业间的

竞争更加激烈，势必对企业自身的管理和开发水平要求更高，只有提

供一个好的产品，市场才会买单。正确的设计市场定位、优秀产品质

量保证、成本控制及时间进度等等影响到房产企业利润的众多因素，

一个都不能少，而这些都得依赖于项目开发中合理有效的设计管理来

把控和实现。

1、房地产项目开发设计管理的影响

房地产开发的设计管理，作为建设的纲领，贯穿于整个房地产开

发过程的始终。包括前期对于意向地块的规划研究分析和项目策划，

设计过程的管理，施工的技术配合及效果控制等等。

设计对项目的影响和作用主要体现在对建设项目质量、项目投资

和项目进度三个方面的影响。对建设项目质量的影响，不单指建筑本

身结构安全质量，还指项目的使用质量和运营质量。一般研究认为，

设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于

1%的费用对投资的影响却高达50%～75%以上。据统计，在满足同样

功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价5%～10%，甚

至可达10%～20%[1]；设计管理对建设项目进度的影响也是非常大，

一个房地产开发项目如若没有及时完善的设计文件，建设项目就无法

有序进行。设计文件质量欠缺，也会给施工带来不便，影响进度。

而具体落实到设计管理内容上，则表现为设计质量管理、设计投

资管理和设计进度管理。下文将以杭州某商业楼盘为例，对房地产项

目开发中的设计质量管理进行深入剖析。

2、房地产项目设计质量的管理

2.1楼盘建设概况

地块基地位于杭州市余杭区，西临杭海路，南临一号路，东临翁

乔路，北面暂为空置地块，与空置地块相隔为杭浦高速路。地块紧邻

地铁一号线翁梅站。项目包括居住、商业服务业设施用房。总用地

57573平方米，规划容积率为2.7。总建筑面积约198526平方米，其

中地上建筑面积约155447平方米，地下建筑面积约43079平方米。

总投资10亿，其中包括土建、设备、安装、工程建设其他费用、预

备费及建设期利息等。

本项目以打造城市地铁楼盘为出发点，项目依托于最新的地铁

1号线沿线，打造一个纯刚需的青年住区。同时根据公司的高周转开

发节奏，项目拿地8个月后进行开盘，因此设计管理对项目开发前期、

设计资源、采招、工程各专业的统筹协调尤为关键。基于对地块属性

的深度思考，总图设计中分为商业办公和住宅两大区域，本着“资源

有效整合”的设计原则，住宅由9幢点式和地块北侧两幢板式组成，

整个规划显示出较具居住型、舒适型、集约型、生态型特色的效果，

将地块的规模效应发挥到了最佳。

2.2设计质量管理

2.2.1设计单位的管理

一个好的项目产生，除了房产开发单位前期的详细调研和正确的

市场判断之外，选择优秀的设计单位也是必不可少的质量管理环节。

每个房地产开发项目，根据其复杂难易程度，需要涉及的设计合作单

位也略有不同，但基本包括土建设计、基坑围护设计、市政综合管网

设计等主体设计，和幕墙设计、智能化设计、泛光照明等二次深化设

计，以及最后的景观设计、室内装修设计等等。除少数具备规划设计、

建筑、景观设计、室内设计等多种资源整合的大院外，还有一些是在

一定设计领域具有专长的设计公司。对设计单位的考量可以从设计领

域优先、成本优先、区域优先、磨合优先、技术和服务优先五个方面

进行考量。经过各方评估和商讨，本项目最终选择了一家和建设公司

有着长期合作关系，且在成本控制、技术支持和后期服务方面都有着

很好口碑的建筑设计公司。

2.2.2设计任务的管理和职责的明确

房地产企业设计管理部门的任务不是设计房子，而是打造产品，

因此在制定设计任务书的时候需要非常严谨。任务书内容不仅要能够

完整的表达该项目的开发理念，而且需要设计单位在不违反规范和法

规的前提下，优化设计细节，做到成本和图纸质量的前端控制。因此

在编制任务书之前，要进行一系列的准备工作，包括收集国家和地方

法规、精简土地出让文件中规划条件、确定成本测算、限额设计的限

值