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不动产估价年限问题新解
一、引言
年限问题涉及不动产估价中的多种评估方法,如何恰当处理年限问题是影响不
动产估价结果的重要因素。相关法律规定土地使用权年限届满可申请续期,特别
是2007年10月1日开始实施的《物权法》规定住宅用地期满自动续期。而现行
不动产相关估价准则包括《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》并未随
《物权法》的颁布实施而做相应的修订,在年限问题处理上依然沿用一个共同的
假设前提——“土地使用权期间届满,国家无偿收回土地使用权及地上建筑物”,
并未考虑“自动续期”或“申请续期”的情况,忽视了使用权期限届满后权利人
续期与否的“选择权”价值及其对评估中其他相关参数取值及计算的影响。因此,
要实现不动产价格的科学评估,重新认识年限问题并讨论其处理方法就显得十分
必要了。
二、处理年限问题的假设前提
年限问题的处理应因不同的假设前提而异。在我国现行法律框架下,建设用地
使用权因其利用类型不同存在着“自动续期”、“申请续期”和“不续期”的可能。
《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理”。《城市房地产管
理法》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用
者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益
需要收回该块土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使
用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使
用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,
土地使用权由国家无偿收回。”由此,年限问题的假设前提可分为“续期”和
“不续期”两种假设前提,其中续期假设前提又可分为“有偿续期”和“无偿续
期”。
对于非住宅用地,《城市房地产管理法》明确规定续期需支付土地使用权出让
金,适用于“有偿续期”假设前提。对于住宅用地《物权法》规定“自动续期”,
对于“自动续期”是否需支付出让金相关法律无明确规定,虽然理论界也就此展
开了激烈的讨论,但在相关法律解释出台之前尚难有定论。因此,笔者也将“无
偿续期”作为一个假设前提加以讨论。因公共利益需要等原因,续期申请可能不
被批准,存在“不续期”假设前提。“不续期”前提与现行《房地产估价规范》
和《城镇土地估价规程》的假设前提一致,年限问题的处理上有标准可依。因此,
笔者仅就“有偿续期”、“无偿续期”两种假设前提进行讨论。
三、不同假设前提下年限问题的处理方法
年限问题主要涉及收益法中的收益年限修正、市场法中对可比实例交易价格的
年期修正等。这些问题在不同的假设前提下应有不同的处理方法。
(一)收益法中的收益年限修正
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估
价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为:
p=++…+
=(1)
其中:p为不动产价格;n为收益年期;a1,a2,…,an为不动产相对于估价
时点而言的第一年,第二年,…,第n年年末的纯收益;r1,r2,…,rn为不
动产对于估价时点而言未来第一年,第二年,…,第n年的报酬率。
在评估实践中通常假设未来每年的纯收益不变为a,每年报酬率不变为r,式
(1)可转化为:
p=[1-](2)
式(2)中“1-”为将不动产无限年期价格修正为有限年期价格的年期修正
系数。若n为无限年,年期修正系数为1,式(2)转化为:
p=(3)
1.无偿续期的前提。若住宅用地使用权期限届满可以无偿续期,估价对象不
动产的价格实为建筑物所有权价格和无限年期土地使用权价格之和。建筑物有经
济寿命,这决定了建筑物不能无限期地为待估对不动产贡献价值,而在无偿续期
前提下,土地可以持续贡献价值。因此,若采用式(2)或式(3)来求取不动产
价格,显然与不动产实际状况不符。用式(2)漏记了建筑物经济寿命结束后的
土地使用权价值,用式(3)则忽略了建筑物具有经济寿命的事实。
为了充分体现待估不动产的状况,在评估实践中要对估价技术路线做适当调整。
首先,将待估不动产分为土地和建筑物两个部分,然后分别评估土地和建筑物的
价格,将之加和即为待估不动产价格。建筑物的价格可以采用重置价格法来求取,
然后求取土地价值。具体过程如下:
(1)用重置价格法求取建筑物价格pB。
(2)以公式aB=pB
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