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2024-07-05 发布于浙江
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2024年“营改增”对房地产企业税负影响

“营改增”对房地产企业税负的影响?在实施“营改增”前，我国房地产企业在房地产开发过程中涉及到许多始终，存在严峻的重复征税的现象，不仅加大了房地产企业的税负，也在无形中将企业的税负转嫁到不断攀升的房价上来。从长远的角度来看，这并不利于我国房地产企业的发展，更不利于我国房地产市场的健康发展。对于房地产企业而言，税制改革燃眉之急，有效解决重复征税的问题更是税制改革中的重中之重。对于房地产企业而言，由于其特别性使得“营改增”对于房地产产企业而言困难重重。在这样的大环境下，政府出台的政策、各项措施等都会对房地产企业产生巨大影响，特殊是对房地产企业的税负影响更是干脆关系到其生死攸关和将来的发展。

一、房地产企业营改增税负效应的影响因素分析

（一）“营改增”影响房地产企业名义税负改变的双重效应分析

从理论上看，增值税只是对每一个生产环节上的增值额进行征税，从而存在营业税重复征税的现象得到解决，完善的抵扣链条将有助于全面推动更为专业化的戏份，为促进和加快产业结构的调整奠定基础。但是，详细到不同的行业中，由于改革后税率、可抵扣的进项税额都不各不相同，因此，很可能在实施税制改革后出现某些行业税负增加的问题。例如：站在房地产企业外购产品与服务的可抵扣程度的角度分析，作为国民经济发展中的重要产业，房地产产业的链条较长，因此，房地产企业在发展的同时也带动了一大批相关产业的发展，如：处于房地产企业上游的土地供应者、承包商、其他服务供应者等，涉及到的行业包括：金融业、建筑业等不同的行业。同时，还涉及到钢铁、水泥、现代服务业等不同的行业发生业务上的往来。可见，我国房地产企业会对与其相关的产业产生影响，对经济起到拉动的效应。但同时也表明我国房地产业仍处于物质资本消耗的数量扩张阶段，还有待于进行产业的升级改造和服务化方向发展。对房地产行业实行“营改增”的基本前提主要就是为了房地产行业供应施工、劳务等服务，这些行业也是“营改增”的行业，否则房地产行业的营改增毫无意义。因此，据统计，房地产业营改增后，预料将有71.6%的中间投入能够形成进项抵扣额。从长远的角度来看，当增值税实现了对营业税的征税范围全面覆盖后，房地产业的大多数外购产品和服务中所含的税款都能够获得抵扣。再例如：我们站在行业投入与产出的方面分析：房地产企业的增加值中的主要构成部分是固定资产的折旧，这部分内容已经占到房地产行业总投入的43.8%。

（二）房地产企业“营改增”的税负转嫁效应分析

首先，对税负后转效应的分析。房地产企业具有资金密集型、资源密集型的基本特征，目前我国的土地资源、贷款的额度都出现了资源惊慌的问题，当供应弹性较大、而需求弹性较小的时候，房地产行业实施“营改增”后产生的税负很难转嫁到银行、政府、信托公司等金融机构。根据通常的做法来看，由于建筑工程企业与房地产企业之间存在着亲密的联系，许多建筑企业为了获得建筑合同，常常不择手段通过低价中标、承诺垫资等方式来完成工程建设。许多建筑企业在同房地产企业的谈判中常常处于一种弱势的地位中。另外，有的房地产企业为了少缴、免缴土地增值税，常常和建筑企业实现协同避税的现象，并通过提高建安成原来实现对增值率的降低，这样做的结果就是讲房地产开发企业的部分税负转嫁到建筑企业中。在“营改增”实施后，建筑企业通房地产企业之间协同避税的动机将大大削减，供应弹性明显增加，房地产企业在短期内向上游转嫁税负的难度也就随之增加。其次，对税负的前转税负效应的分析。对于房地产企业而言，向下游转嫁增值税税负的主要对象就是广阔的购房者，增值税作为流转税，从理论上看税负最终都是由购房者来担当的。在我国一二线城市中，房价在不断上涨，只要房价的上涨标准始终未超过购房者所能够