万科地产项目可行性报告内容指引.doc

万科地产项目可行性报告内容指引

一前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一外部环境

1城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设城市功能规划与布局局部区域开发重点政府重大政策即将颁布等；

2宗地所属地域在该城市的历史经济文化发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等；

二内部因素

1项目启动对公司未来几年发展发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2公司进入重点区域市场项目合理布局，对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会影响力的作用；

3从公司未来的利润需求可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况

一宗地位置

宗地所处城市行政区域非行政区域（经济开发区商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物（如市中心商圈机场等）的相对位置和距离地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二宗地现状

1四至范围；

2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑（小峡谷）池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建；

6土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地；

7地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑河流沟壑高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线暗渠电缆等。

三项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2教育：大中小学及教育质量情况。

3医院等级和医疗水平

4大型购物中心主要商业和菜市场

5文化体育娱乐设施

6公园

7银行

8邮局

9其他

附图：生活设施分布图，具体位置距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1治安情况

2空气状况