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营改增后房地产、建安业这样征税
本文分为四个部分:基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定
第一部分增值税纳税人的基本规定
在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的
纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人发
生应税行为适用一般计税方法计税,应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税,应纳税额=销售额×征收率。
第二部分房地产相关的税收规定
一、取得不动产的抵扣规定1.所有增值税一般纳税人,2016年5月1日后取
得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动
产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣
比例为60%,第二年抵扣比例为40%。取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、
接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产企业自行开
发的房地产。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其
进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。二、销售不动产的征税范围销售不动产,
是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性
质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。建筑物,包括住宅、商业营业用
房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物,包括道路、
桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建
的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占
土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。三、经营租赁不动产的征税范围
经营租赁不动产,是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变
更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用
于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。四、税率和特殊征收率及计税方法
(一)销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%;销售、出租不动产的征
收率为5%。五、利息及费用不得抵扣进项税额(一)纳税人购进贷款服务(支
付利息)的进项税额不得从销项税额中抵扣。(二)纳税人接受贷款服务向贷款
方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项
税额不得从销项税额中抵扣。六、不征收增值税的收入房地产主管部门或者其指
定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。
七、销售额的规定(一)销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价
外费用(不含税),财政部和国家税务总局另有规定的除外。(二)除用于公益事
业或者以社会公众为对象的外,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动
产,应当视同销售。(三)房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的
合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳
税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取
得的全部价款和价外费用,扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
支付的土地价款,应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局
规定的其他凭证为合法有效凭证。否则,不得扣除。纳税人取得的上述凭证属于
增值税扣税凭证的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。八、销售不动产的特别
征税规定(一)预售房地产项目房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房
地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。(二)一般纳税人销售
房地产老项目1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不
动产,可以选择适应简易计税方法,以全部收入减去该项不动产购置原价或者取
得不动产时的作价后的余额,按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预
缴增值税,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。2.一般纳税人销售其
2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部
价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述
计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择
适用简易计税方法按照5%的征收率计税。(三)一般纳税人销售房地产新项目1.
一般纳税人销售其2016
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