【税会实务】房地产公司核算之费用核算细则.doc

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【税会实务】房地产公司核算之费用核算细则

第一章总则

本核算细则是地产独立核算实施细则的模块之一，考虑到费用核算的复杂性，以便与预算、实际情况衔接，专门单独制定费用核算细则。

第二章核算一般原则

一、权责发生制原则

为了与预算具有可比性，费用核算必须按权责发生制要求，及时记录实际发生额。

二、谁受益，谁承担

不管业务由谁经办，均以受益原则确认费用归属，但应由费用归属部门确认。

三、谁控制，谁负责

对于归口管理的费用，如人力费用、行政费用，由费用管理部门负责相应费用管理。

第三章核算内容及分类

费用核算包括开发间接费、销售费用、管理费用和财务费用。按费用性质分类具体又涉及职工薪酬、行政费用、推广费等。

第四章职工薪酬

职工薪酬是指与职工密切相关的工资福利等费用，具体明细和核算口径如下：

1、工资：指公司每月向员工发放的工资，因当月工资都是在下月初发放，所以在核算时，当月的工资费用实际要核算到下月的相应费用中，因各月的固定工资较平稳，为简化核算，此处不用预提或调整；

2、销售提成：指营销版块按签约回款计提的职工薪金，其他版块不涉及销售提成；

3、其他工资：指临时工资、实习生工资等，发生金额较小，以实际发放时记入费用；

4、福利费用：包括生日礼品、节日礼品、清凉饮料、体检等与员工相关的其他费用，以实际发放时记入费用；

5、五险一金：包括养老、医疗、生育、工伤、失业和住房公积金，根据每月实际交纳情况记入费用，不需预提；

6、商业保险：为职工交纳的除“五险”以外各种保险，以实际发生时记入费用；

7、辞退福利：以实际发生时一次记入费用，不分摊，不预提；

8、其他：以上没包含的内容，以实际发生时记入费用。

第五章行政费用

行政费用是指日常办公发生的相关费用，具体明细和核算口径如下：

1、办公费：指笔墨纸张类办公用品，其他的列入低值易耗品；指笔墨纸张类办公用品，纸杯、纸袋、信笺、名片等办公印刷品，饮用水，办公环境清洁和邮寄等产生的费用。

2、通讯费：指允许报销的手机、座机和上网卡费用；

3、差旅费：指主城区外产生的交通费、住宿费和补贴费用；

4、交通费：指市内交通费，此费用应严格按限额控制每个部门的使用；

5、业务招待费：指招待内部和外部单位人员产生的费用，需设餐饮娱乐费、现金礼品和实物礼品等明细科目，此费用应严格按限额控制每个部门的使用；

6、汽车费用：包括公司车辆发生的费用和私车公用报销的费用。私车公用产生的费用有车款补贴和费用补贴；公司车辆应分修理费、油费、年审费、养路费、过路过桥停车费和车辆保险，以车牌号设核算项目，具体核算到每台车辆。

7、会议费：指公司安排或经公司审批外出参加会议发生的会场租金、交通、食宿费以及交纳的会务费，会议准备的水果、工作餐等视为会议费，部门内部以会议名义举行各种聚会列入部门招待费；

8、宣传费：指围绕企业文化宣传活动产生的相关费用，以及公司对外品牌宣传产生的费用；

9、中介机构费：指支付中介机构的劳务和咨询费用以及由公司承担的差旅费等；

10、劳动保护费：指劳保用品、为员工定制的工作服，不含清凉饮料、烤火费等费用；

11、租赁费：指办公场所和办公设备租金、高级管理人员房租和植物租赁费用，不含销售现场发生的租赁费用；

12、维护和修理费：办共场所设备、设施维护和维修费用。

13、网络及软件服务费：指网络和软件的日常运行和使用费。

14、低值易耗品：办公设备耗材、办公家俱、清洁用品费用和办公电脑维护费；

15、水电物管费：指办公场所发生的水费、电费和物业管理费；

16、其他：指上述费用项目没有包括的其他行政费用。

第六章开发间接费

开发间接费是指项目开发部、成本管理部、研发设计部、工程部、项目部等业务部门（若部门变化则变化）发生的职工薪酬和行政费用。关于其中的职工薪酬和行政费用参见第四章和第五章内容，所有开发间接费都应分楼盘进行专项核算。

第七章销售费用

销售费用是指营销系统发生的职工薪酬、行政费用、售楼机构费和项目推广费。费用明细和核算口径如下：

一、职工薪酬：具体参见第四章内容；

二、行政费用：具体参见第五章内容；

三、售楼机构费包括售楼机构建造费和售楼机构运行费

1、售楼机构建造费：临时售楼部装修费，临时售楼部还包括建安工程，临时样板房设计、建安、装修；外面租的临时售楼部费用；

售楼机构建造费发生时在开发成本中核算，每月根据预计总额和预计销售周期，按分摊后的金额记入销售费用。

2、售楼机构运行费：售楼部、样板房、示范区发生的水电费、维修费、租赁费、低值易耗品、物业管理费、消杀费等；以实际发生时记入费用。

四、项目推广费

1、策划费用：中介机构市调、广告代理公司策划及相应的咨询服务费，以实际发生时记入费用；

2、销